JLL Việt Nam: “Tây Hồ Tây hứa hẹn định hình lại thị trường văn phòng Hà Nội”

Bức tranh thị trường văn phòng hạng A Hà Nội đầu năm 2026 phản ánh rõ nét nghịch lý cung - cầu. Tổng nguồn cung toàn thị trường chỉ đạt khoảng 592.190 m², với mức bổ sung mới khiêm tốn từ dự án The Office tại Tiến Bộ Plaza - chưa đến 20.000 m² trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Nguồn cung hạn chế đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội lên mức cao trong khu vực. Giá thuê gộp trung bình tại khu trung tâm đã chạm ngưỡng 40,6 USD/m²/tháng, đưa Hà Nội vào top 6 thị trường đắt đỏ nhất châu Á - Thái Bình Dương về văn phòng, chỉ sau Hong Kong, Singapore, Seoul, Tokyo và TP.HCM.

Về sức hấp thụ, thị trường ghi nhận mức tăng trưởng khiêm tốn với khoảng 620 m² diện tích được hấp thụ trong quý I, chủ yếu đến từ các tòa nhà mới. Tỷ lệ lấp đầy nhìn chung ổn định ở cả phân khúc hạng A và B, dù một số dự án mới vẫn cần thêm thời gian để cải thiện công suất thuê.

Đáng chú ý, thị trường văn phòng Hà Nội hiện đang hình thành bốn cụm phát triển chính, bao gồm khu lõi trung tâm, khu đệm trung tâm, khu phía Tây và khu vực mới nổi Tây Hồ Tây. Trong đó, khu lõi trung tâm tiếp tục duy trì tỷ lệ trống thấp nhất chỉ 1,9%, trong khi khu đệm trung tâm chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất nhưng có tỷ lệ trống cao hơn.

Trong khi khu trung tâm bão hòa, một cụm văn phòng mới đang âm thầm hình thành ở phía Tây Bắc thành phố. Dù hiện chỉ có khoảng 34.491 m² nguồn cung - con số còn rất nhỏ so với toàn thị trường - Tây Hồ Tây được JLL đánh giá sẽ trở thành tâm điểm phát triển văn phòng hạng A trong nửa thập kỷ tới.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao Thị trường JLL Việt Nam, nhận định khu vực này hội tụ đủ ba lợi thế cốt lõi: quỹ đất còn rộng, hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ, và khả năng triển khai các tổ hợp phức hợp quy mô lớn theo tiêu chuẩn quốc tế - những yếu tố mà khu trung tâm không còn đáp ứng được. Đây được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến của các doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian làm việc hiện đại.

Theo dự báo, trong giai đoạn 2026 - 2030, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tăng khoảng 1,5 lần, lên hơn 870.000 m². Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ Tây sẽ chiếm hơn 85% nguồn cung mới, qua đó tạo ra sự dịch chuyển mạnh mẽ trong lựa chọn của khách thuê.

Các chuyên gia cho rằng, làn sóng nguồn cung mới không chỉ mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp mà còn tạo áp lực cạnh tranh lớn lên các tòa nhà hiện hữu. Trong bối cảnh đó, việc cải tạo, nâng cấp và tái định vị tài sản sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các chủ đầu tư nếu muốn giữ chân khách thuê và duy trì vị thế trên thị trường.

Với những chuyển động này, thị trường văn phòng Hà Nội được dự báo sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt hơn, trong đó Tây Hồ Tây nổi lên như một “ẩn số” có thể làm thay đổi cục diện toàn thị trường trong những năm tới.