Chuyên gia dự báo xu hướng giảm giá chung cư, đất nền có thể gia tăng từ quý III/2026

Thị trường bất động sản đang xuất hiện ngày càng nhiều thông tin về các trường hợp giảm giá, cắt lỗ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chủ yếu là hiện tượng diễn ra ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chưa phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - cho biết, từ quý III/2026, thị trường có thể bắt đầu xuất hiện nguồn hàng “giá ngộp” nếu lãi vay không giảm. Tuy nhiên, tình trạng này chỉ tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Theo ông Tuấn, phân khúc đất nền hiện có thanh khoản khá chậm. Thị trường căn hộ cũng ghi nhận tốc độ giao dịch chậm lại nhưng vẫn phát sinh giao dịch. Trong khi đó, nhà riêng lẻ đã có sự thay đổi về cơ cấu người mua, với nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, còn nhóm nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn.

Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho rằng, hiện tượng rao bán giảm giá, cắt lỗ căn hộ chung cư đã xuất hiện từ đầu năm 2026 nhưng chủ yếu tập trung ở một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

Theo bà Miền, khi bước vào kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng đã buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán bất động sản để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp bị cuốn theo tâm lý FOMO, mua chênh giá trong giai đoạn thị trường sôi động nhưng không đạt được kỳ vọng “lướt sóng”, dẫn đến phải bán ra.

Trong khi nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng quan sát và thận trọng hơn, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại.

Bà Miền dự báo, trong thời gian tới, khi nhiều khoản vay bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi, áp lực tài chính có thể tiếp tục gia tăng. Điều này có thể khiến hiện tượng cắt lỗ xuất hiện nhiều hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn lớn.

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) - cho hay, trong nửa đầu năm 2026, bên cạnh những biến động chung của nền kinh tế và bất ổn địa chính trị toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đang gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Đặc biệt, vốn vay ngân hàng và lãi suất cho vay mua bất động sản liên tục neo ở mức cao từ cuối năm 2025 đến nay. Theo ông Thắng, đây là những yếu tố chủ đạo tác động trực tiếp đến sự chững lại rõ nét của thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc và khu vực trong thời gian qua.

Ông Thắng cho rằng, nếu các yếu tố bất lợi này tiếp tục kéo dài trong sáu tháng cuối năm 2026 và chưa có chuyển biến tích cực, thị trường sẽ tiếp tục xuất hiện những phản ứng điều chỉnh nhất định. Việc giảm giá là xu hướng khó tránh khỏi nhưng sẽ không diễn ra ồ ạt trên diện rộng mà chỉ tập trung ở một số phân khúc nhất định.

Theo đó, nhóm sản phẩm đất nền tại các tỉnh vùng ven, có kết nối giao thông hạn chế và thiếu nhu cầu ở thực, nhiều khả năng sẽ chịu tác động rõ nét nhất nếu thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện nay.

Ngược lại, các dự án căn hộ tầm trung đáp ứng tốt nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn cùng những bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền được kỳ vọng sẽ là lực đỡ cho thị trường trước các biến động trong thời gian tới.

Ông Thắng nhận định, tình trạng một bộ phận nhà đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn “vốn rẻ” 2024 - 2025 đối mặt với áp lực đáo hạn ngân hàng sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Điều này có thể buộc họ phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận chiết khấu so với giá mua ban đầu để nhanh chóng thanh khoản bất động sản và thu hồi dòng tiền.