Cuộc chiến giá nhà lan rộng tại Trung Quốc, nhiều dự án bất động sản giảm sốc hơn 20%

Tại thủ đô Bắc Kinh, một dự án nhà ở vừa túi tiền ở ngoại ô thành phố đột ngột giảm giá 18% trong tháng 5. Điều này đã tạo ra hiệu ứng domino, buộc các dự án lân cận phải nhanh chóng điều chỉnh theo để không bị tụt lại trong cuộc đua giành khách hàng.

Không chỉ dừng lại ở đó, làn sóng giảm giá còn lan tới Thâm Quyến - trung tâm công nghệ phía nam đất nước. Tại đây, chính quyền thành phố đã cho phép một khu phức hợp cắt giảm tới 29% giá căn hộ so với năm trước.

Theo báo cáo của China Index Holdings Ltd., ít nhất 10 chính quyền thành phố đã nới lỏng hoặc dỡ bỏ hoàn toàn hướng dẫn về giá nhà mới. Điều này đánh dấu một bước ngoặt quan trọng, cho phép các quy luật cung-cầu của thị trường đóng vai trò chủ đạo trong việc định giá bất động sản.

Ở thời điểm này, chủ yếu là các thành phố cấp thấp hơn công bố những thay đổi này. Tuy nhiên, những trường hợp ở Bắc Kinh và Thâm Quyến cho thấy ngay cả các siêu đô thị cũng đang bắt đầu nới lỏng kiểm soát giá trên cơ sở từng trường hợp cụ thể. Động thái này dự kiến sẽ thúc đẩy nhiều nhà phát triển cắt giảm giá để cạnh tranh với thị trường nhà thứ cấp - nơi đã chứng kiến mức giảm giá mạnh hơn nhiều.

"Điều này có thể sẽ dẫn đến nhiều áp lực giảm giá hơn đối với giá nhà ở hầu hết các thành phố", Kristy Hung, Chuyên viên phân tích của Bloomberg Intelligence nhận định. "Nó sẽ có tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường, khi những người mua tiềm năng có xu hướng chờ đợi giá chạm đáy trước khi quyết định mua".

Những diễn biến này đặt ra thách thức lớn cho các nhà phát triển bất động sản vốn đã gặp khó khăn về tài chính.

Trong nhiều năm qua, cơ quan quản lý nhà ở của Trung Quốc đã điều chỉnh phạm vi giá bán nhà mới thông qua "giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai" (pre-sales permit). Cách tiếp cận này đã giúp kiểm soát giá nhà mới ở các thành phố lớn kể từ cuối năm 2016, sau một đợt sốt bất động sản. Tuy nhiên, khi giá nhà thứ cấp rơi tự do, chính sách này lại khiến nhà mới trở nên khó bán.

Giá nhà ở mới giảm 7.2% so với thời điểm tháng 6/2021, trong khi giá nhà đã qua sử dụng giảm tới 13.6%.

"Các hạn chế về mức giảm giá nhà đã cản trở doanh số bán hàng của các nhà phát triển kể từ giữa năm 2021", Chen Wenjing, Giám đốc nghiên cứu tại cơ quan bất động sản China Index Holdings cho biết. "Việc nới lỏng hoặc loại bỏ các hạn chế như vậy sẽ cho phép họ đặt giá một cách hợp lý hơn".

Trong một sự thay đổi về cơ bản, doanh số bán nhà hiện hữu đã vượt qua doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc lần đầu tiên vào năm ngoái. Người mua đang tìm kiếm những thương vụ giá hời trong bối cảnh kinh tế không mấy tươi sáng. 

Theo số liệu từ Centaline Group, giá nhà đã qua sử dụng ở Thâm Quyến - từng là thành phố kém phải chăng nhất của Trung Quốc - đã giảm 37% so với đỉnh điểm vào tháng 5/2021. Tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Quảng Châu, mức giảm cũng đạt khoảng 27% so với đỉnh.

Đợt giảm giá này đã thúc đẩy doanh số bán nhà hiện hữu ở Thâm Quyến vào tháng 7 lên mức cao nhất trong hơn 4 năm qua. Trong khi đó, doanh số bán nhà mới của thành phố lại giảm 11% so với tháng trước.

Đối với nhiều nhà phát triển đang thiếu hụt tiền mặt và đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh số bán hàng là chìa khóa để trấn an các chủ nợ và tránh khỏi việc thanh lý. Theo dữ liệu của Bloomberg, ít nhất 20 nhà phát triển Trung Quốc đã phải đối mặt với các đơn yêu cầu giải thể. Ngoài ra, khoảng 80 trong số 200 công ty bất động sản hàng đầu hoạt động tại Trung Quốc đã rơi vào tình trạng vỡ nợ.

Trong bối cảnh này, chính quyền địa phương đang gia tăng áp lực. Chẳng hạn, chính quyền tỉnh Quảng Đông đã thúc giục các nhà phát triển huy động vốn thông qua việc thanh lý tài sản và không "nằm im" - một thuật ngữ phổ biến chỉ sự thiếu nỗ lực.

Khi giá nhà mới bắt đầu giảm ở các thành phố lớn nhất của Trung Quốc, có vẻ như Chính phủ đang đi đến những kết luận tương tự, mặc dù các chính sách như vậy vẫn chưa được chính thức công bố.

Tại Bắc Kinh, dự án Oak Bay của China Resources Land Ltd., công ty bất động sản có sự hậu thuẫn của Nhà nước, đã giảm giá chào bán cho một số căn hộ xuống 54,000 Nhân dân tệ/m2 vào tháng 5, thấp hơn khoảng 18% so với khi ra mắt vào tháng 9 năm ngoái. Hai dự án gần đó cũng nhanh chóng theo sau với mức giảm giá tương tự.

Ở Thâm Quyến, theo một báo cáo từ Leyoujia, "gần như mọi dự án nhà mới" đều đang được giảm giá để thu hút người mua.

"Giá nhà mới sẽ 'hợp lý' hơn khi chúng được phép dao động chỉ dựa trên cung và cầu", Yan Yuejin, Phó Chủ tịch bộ phận nghiên cứu của Shanghai E-house nhận định. "Việc loại bỏ các hạn chế về giá cả báo hiệu sự nới lỏng triệt để trong các chính sách bất động sản".