Đại biểu Quốc hội đề nghị cấm chuyển nhượng nhà trên giấy để ngăn đầu cơ, lướt sóng

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá) cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng, là một bộ phận của nền kinh tế. Ảnh: VPQH

Kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng để đầu cơ, lướt sóng

Sáng ngày 30/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá) cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng, là một bộ phận của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường thời gian qua đang đối mặt với hiện tượng nguy hiểm là tài chính hóa bất động sản vượt quá tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản phục vụ sinh kế, an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.

Theo đại biểu, nguồn gốc của tình trạng này xuất phát từ việc pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận; dự thảo luật lần này vẫn tiếp tục cho phép việc chuyển nhượng đó.

Phân tích bản chất giao dịch, đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh: “Bản chất kinh tế pháp lý của giao dịch chuyển nhượng chính là vị trí trong hợp đồng chứ không phải là tài sản hữu hình”.

Bởi trên thực tế, khi công trình chưa tồn tại hoàn chỉnh trên thực địa, chưa được nghiệm thu, bàn giao, đối tượng được chuyển nhượng không phải là căn nhà mà là vị trí hợp đồng, bao gồm toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Đại biểu cho rằng, việc cho phép tự do mua bán vị trí hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch suất mua, lời hứa về tài sản mà không chuyển giao tài sản thực.

Cơ chế này tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ với đòn bẩy lớn. Người mua ở đợt đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán ban đầu để giữ chỗ; khi giá thị trường tăng, lập tức chuyển nhượng cho người mua tiếp theo để thu khoản chênh lệch.

Đáng chú ý, theo đại biểu, dù khoản tiền chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không lớn, nhưng nếu tính trên tổng vốn ban đầu thì tỷ suất lợi nhuận có thể bị đẩy lên nhiều lần, thậm chí đạt 50% hoặc 100% giá vốn. Dòng tiền tham gia vào thị trường khi đó mang bản chất đầu cơ ngắn hạn, chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng thay vì nhu cầu mua nhà hay sở hữu tài sản thực.

Một hệ quả khác được đại biểu chỉ ra là tình trạng bơm thổi giá, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Khi hợp đồng liên tục được chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, khiến giá căn hộ khi bàn giao có thể tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc.

“Người dân có nhu cầu ở thực cuối cùng sẽ bị đẩy gần như vĩnh viễn ra khỏi thị trường vì không thể tiếp cận giá gốc ban đầu, buộc phải gánh chịu mức giá do giới lướt sóng gây ra”, đại biểu nêu quan điểm.

Dẫn kinh nghiệm một số quốc gia châu Á, đại biểu cho biết Trung Quốc không cho phép người mua bán lại căn hộ trước khi bàn giao và trước khi được cấp giấy chứng nhận. Từ năm 2020, nước này triển khai cải cách theo hướng chuyển từ mô hình bán nhà trên giấy sang bán nhà đã hoàn thành. Một số đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến ưu tiên và từng bước quy định hình thức xây xong mới bán.

Tại Hàn Quốc, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị cấm tại các đô thị lớn thuộc khu vực kiểm soát đầu cơ. Thời hạn cấm có thể kéo dài từ 3 đến 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng hoặc cho đến khi nhà ở hoàn thành, bàn giao và đăng ký quyền sở hữu.

Từ những phân tích trên, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật, đồng thời nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Theo đại biểu, đây mới là biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà, đồng thời hạn chế yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi thị trường bất động sản.

Không chỉ đề xuất kiểm soát việc chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu còn cho rằng cần điều chỉnh tỷ lệ thanh toán để tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua.

Đại biểu dẫn thực tế, có những trường hợp người mua đã nhận bàn giao nhà nhưng sau cả 10 năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân chủ yếu do lỗi từ phía chủ đầu tư.

Do đó, nếu muốn bảo vệ thực chất người mua, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong hoàn thiện hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, cần quy định tổng số tiền tối đa chủ đầu tư được thu chỉ là 70% giá trị hợp đồng. Số tiền 30% còn lại được thanh toán khi người mua nhận nhà cùng giấy chứng nhận.

Đại biểu nhấn mạnh: “Chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là thắt chặt thị trường một cách tiêu cực mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản”.

Bảo vệ thực chất khoản tiền ứng trước

Cũng quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là khâu kết nối giữa pháp luật đất đai, nhà ở với các giao dịch trên thị trường. Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ tiền của người mua, giải phóng nguồn lực đang vướng mắc tại các dự án và tạo công cụ điều tiết thị trường có căn cứ, minh bạch dữ liệu.

Về bảo vệ tiền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu cho rằng dự thảo đã quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời quy định mức thu lần đầu không quá 30%, tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, về bản chất, người mua vẫn đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng số tiền này.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.Hải Phòng) cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là khâu kết nối giữa pháp luật đất đai, nhà ở với các giao dịch trên thị trường. Ảnh: VPQH

Đại biểu đồng tình với hướng tiếp thu của Bộ Xây dựng về việc không bắt buộc quản lý tiền đặt cọc, cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời dự thảo nghiêm cấm sử dụng tiền trái quy định.

Dù vậy, đại biểu lưu ý cần nhìn nhận sự bất cân xứng giữa người mua và chủ đầu tư. Việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành một điều khoản được ấn định trong hợp đồng. Bên cạnh đó, các khoản tiền mang tên “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” có thể được thu qua trung gian trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 18 nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi; đồng thời xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận cho trung gian thu tiền.

Đối với Điều 20 và quy định về bảo lãnh, đại biểu đề nghị bảo lãnh nên là cơ chế mặc định; người mua chỉ được từ chối bằng xác nhận riêng sau khi được giải thích đầy đủ. Trường hợp không có bảo lãnh, cần có cơ chế giám sát dòng tiền thanh toán theo tiến độ, gắn việc giải ngân với khối lượng thực hiện.

“Điều cốt lõi là khoản tiền ứng trước phải có biện pháp bảo vệ thực chất”, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nhấn mạnh.

Đại biểu cũng cho rằng không thể để nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Nhà nước hoặc ngân hàng mặc nhiên biến thành rủi ro vô thời hạn của người mua nhà. Do đó, cần thể hiện rõ cơ chế bảo vệ người mua ngay tình, đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.