6 trường hợp khiến sổ đỏ buộc phải cấp mới ngay để tránh rủi ro trong 2026

Căn cứ Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, từ năm 2026, việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ áp dụng trong sáu trường hợp bắt buộc. Những tình huống này đều khiến Giấy chứng nhận hiện có không còn phù hợp về mặt vật lý hoặc pháp lý, tạo nguy cơ sai lệch thông tin và ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Việc cấp mới được triển khai nhằm bảo đảm tính chính xác, thống nhất và minh bạch của hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia.

Trường hợp thứ nhất: Hợp thửa hoặc tách thửa làm thay đổi hoàn toàn diện tích và ranh giới thửa đất

Bất kỳ biến động nào dẫn tới hình thành thửa đất mới theo hiện trạng khác với sổ cũ đều phải được cấp mới. Đây là bước bắt buộc để xác lập lại thông tin diện tích, ranh giới và hình thể thửa đất theo bản đồ địa chính chuẩn hóa.

Trường hợp thứ hai: Kết quả đo đạc lại làm thay đổi thông tin toàn bộ thửa đất

Khi thửa đất được đo đạc bằng công nghệ, quy chuẩn mới và phát sinh thay đổi về diện tích hoặc kích thước (kể cả đất ở), Giấy chứng nhận cũ sẽ không còn hợp lệ. Việc cấp mới giúp đưa dữ liệu địa chính vào hệ thống số hóa, giảm tranh chấp và sai lệch thông tin trong quản lý đất đai.

Trường hợp thứ ba: Người thuê hoặc thuê lại đất của nhà đầu tư hạ tầng cần xác lập quyền pháp lý độc lập

Tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, người thuê/thuê lại phải được cấp Giấy chứng nhận riêng. Điều này bảo đảm quyền sử dụng đất của họ được thừa nhận độc lập, minh bạch và đủ điều kiện giao dịch, thế chấp hay thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp thứ tư: Dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc có nhu cầu tách cấp sổ theo quy hoạch mới

Khi quy hoạch chi tiết được điều chỉnh hoặc chủ đầu tư đề nghị tách sổ cho từng phần đất trong dự án, cơ quan chức năng buộc phải cấp Giấy chứng nhận mới. Đây là cách để bảo đảm sự đồng bộ giữa hồ sơ pháp lý của dự án và quy hoạch được phê duyệt, tránh tình trạng chồng lấn hoặc mâu thuẫn dữ liệu.

Trường hợp thứ năm: Bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thứ sáu: Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để ghi biến động

Khi sổ đỏ đã ghi nhận quá nhiều biến động đến mức hết chỗ trống, thay vì sử dụng trang bổ sung khó kiểm soát, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp đổi bằng phôi mới để đảm bảo hồ sơ rõ ràng, đồng nhất và thuận tiện trong quản lý lâu dài.

Việc nhận diện sớm sáu trường hợp nêu trên giúp người dân và doanh nghiệp chủ động chuẩn bị hồ sơ, tránh chậm trễ hoặc phát sinh thủ tục. Quan trọng hơn, đây là nền tảng để hệ thống pháp luật đất đai, đặc biệt Luật Đất đai 2024 được triển khai đồng bộ, hướng tới thị trường đất đai minh bạch, giảm tranh chấp và thúc đẩy tiến trình số hóa quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc.