Gỡ khó cho bất động sản

Ngày 7-11, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) tiếp tục có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN), người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tại văn bản lần này, HoREA đánh giá thị trường BĐS đang rất khó khăn.

Kiến nghị nhiều giải pháp

Văn bản nêu các tập đoàn, DN BĐS cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản. Một số đơn vị đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất - kinh doanh (dừng, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn...). 

Điều này có thể tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế. Một số khác phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) hoặc phải giảm lương, tác động đến vấn đề an sinh xã hội và cuộc sống người lao động.

Thậm chí có những DN "đói vốn" phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, có thể làm mất đi lợi thế của DN nội địa đang thống lĩnh thị trường BĐS hiện nay.

Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS, HoREA kiến nghị Chính phủ một loạt giải pháp liên quan đến việc xây dựng pháp luật, hoàn thiện các cơ chế, chính sách, nới tín dụng, tháo gỡ cho thị trường trái phiếu, tăng nguồn cung nhà ở xã hội... 

Cụ thể, hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là các DN có uy tín, thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước, có dự án bảo đảm yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Đồng thời, đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại lớn gồm: BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank đã được NHNN chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội. 

"Hiệp hội đề nghị Chính phủ, NHNN xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1%-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỉ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm" - văn bản của HoREA nêu rõ.

Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư, mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỉ lệ nhất định... nhằm thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu DN riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với DN phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Tháo gỡ thế nào?

Liên quan đến thực trạng của thị trường BĐS, tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội ngày 3-11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng thị trường này có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển. Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đánh giá thị trường BĐS hiện còn một số hạn chế, tồn tại. Đầu tiên là hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS và một số văn bản quy phạm pháp luật khác vẫn bất cập, cần phải sửa đổi để thống nhất. Bên cạnh đó là cơ cấu sản phẩm BĐS bất hợp lý, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Giá BĐS cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.

Ngoài ra, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro và cơ cấu nguồn vốn trên thị trường còn bất hợp lý. Hiện nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nguồn vốn huy động phát hành trái phiếu, nguồn vốn khác chỉ chiếm 15%-30% và chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. 

Đặc biệt trong quý III/2022, các DN BĐS có khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng cũng như huy động trái phiếu DN. Chính sách thuế đối với sở hữu, sử dụng BĐS cũng còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư kinh doanh, mua đi bán lại, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm hàng BĐS. Giao dịch BĐS chưa được minh bạch, hiện tượng hai giá, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế còn khá phổ biến.

Qua diễn biến tình hình thị trường trong 9 tháng đầu năm 2022, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận định thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Tuy nhiên, ông cho rằng nếu thực hiện đồng bộ, quyết liệt, trách nhiệm các giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự phối hợp đồng bộ, hiệu quả của các bộ, ngành, các địa phương, hưởng ứng tích cực của DN, thị trường BĐS sẽ dần cải thiện và đi vào ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp vào phát triển chung của đất nước.

Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện hệ thống pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên thị trường như: khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023; kiểm soát cơ cấu lại tín dụng BĐS bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro, đồng thời tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật.

Đối với các DN có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện thì cần tạo điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng để phát triển dự án BĐS, góp phần tăng nguồn cung, đặc biệt là ưu tiên cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Đồng thời phải kiểm soát phát hành trái phiếu, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các DN BĐS đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở huy động vốn của các DN có đủ năng lực hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.

Dưới góc nhìn của chuyên gia nước ngoài, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhận định thị trường BĐS đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

Để thị trường có thể phục hồi trở lại, cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các DN. Riêng về vấn đề tài chính, trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các DN nên tìm đến kênh vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) như một giải pháp phù hợp. "Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay. 

Việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành BĐS từ dòng vốn FDI là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn" - ông Neil MacGregor nói. Ông cho biết BĐS là lĩnh vực đứng thứ 2 trong danh sách thu hút vốn đầu tư FDI tính tới ngày 20-9 vừa qua, với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.