Gỡ “7 nút thắt” để tiến tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

+ Là người trong cuộc, ông có thể chia sẻ những khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp phải khi phát triển các dự án nhà ở xã hội hiện nay?

- Trên thực tế, các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội vẫn đang đối mặt với không ít khó khăn. Trong đó có 7 khó khăn, vướng mắc lớn nhất.

Thứ nhất là vướng mắc trong việc thực hiện quy định chuyển tiếp đối với 20% quỹ nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2023 cho phép các dự án đã bố trí quỹ nhà cho thuê theo quy định cũ được chuyển sang bán hoặc cho thuê mua nhằm tháo gỡ khó khăn về tiêu thụ, tăng nguồn cung và hỗ trợ thu hồi vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc triển khai và thực hiện quy định chuyển tiếp nêu trên còn nhiều hạn chế về thủ tục và thời gian xử lý.

Khó khăn thứ hai là quy định về mức lợi nhuận đối với nhà ở xã hội. Theo quy định hiện nay, lợi nhuận định mức của chủ đầu tư bị khống chế tối đa là 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên mức lợi nhuận nêu trên chưa còn phù hợp với sự phát triển của xã hội hiện nay. Bởi lẽ, mức chi phí vật tư, nhân công, quản lý biến động, thủ tục kéo dài làm giảm lợi nhuận thực tế.

Bên cạnh đó, mức lợi nhuận 10% thấp hơn nhiều so với các dự án đầu tư khác trên thị trường, không đủ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khiến nhiều dự án bị trì hoãn.

Khó khăn thứ ba là quy định về chi phí quản lý chung, chi phí bán hàng. Theo quy định hiện nay, tổng chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi liên quan trực tiếp đến dự án được xác định tối đa là 2% chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, định mức trên rất thấp so với việc triển khai trên thực tế. Bởi vì, chi phí tổ chức các sự kiện, chi phí chi trả cho các đơn vị bán hàng hiện nay đang dao động ở mức tối thiểu là 10%. Bên cạnh đó, việc phát triển một dự án nhà ở xã hội phát sinh chi phí quản lý doanh nghiệp nhiều hơn so với các dự án thông thường khác do những phát sinh về thủ tục, hồ sơ,.. cũng như thời gian triển khai và thực hiện dự án kéo dài.

Thứ tư liên quan đến các Quỹ tín dụng hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện nhà ở xã hội. Hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hỗ trợ vay vốn ưu đãi thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, với mức vay tối đa lên tới 80% tổng mức đầu tư (đối với dự án cho thuê) hoặc 70% (đối với dự án bán/cho thuê mua), kèm theo lãi suất thấp và hỗ trợ lãi suất từ Chính phủ.

Tuy nhiên, trên thực tế, các doanh nghiệp chỉ được phê duyệt ở mức 30-40% tổng mức đầu tư với mức lãi suất khá cao, hiện nay là 6-6,5%/năm. Trong khi đó, mức lãi suất vay đối với các dự án đầu tư thương mại khác trên thị trường đang dao động chỉ ở mức 7,5%/năm.

Do đó, để giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn trong quá trình đầu tư, phát triển dự án, chủ đầu tư buộc phải vay vốn từ các nguồn vốn lãi suất cao khác, gây ra nhiều khó khăn, hạn chế.

Đơn cử, chủ đầu tư phải có tài sản khác (ngoài dự án chính đang thực hiện) để thế chấp để vay vốn ngân hàng. Trường hợp chủ đầu tư không đủ tài sản để huy động đủ vốn đầu tư từ các nguồn vốn khác, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng và thực hiện dự án.

Chưa kể, lãi suất vay ưu đãi hiện nay đang khá cao so với thị trường chung và không quá hấp dẫn đối với doanh nghiệp khi thực hiện triển khai nhà ở xã hội. Đồng thời, lãi suất vay cao, làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở xã hội cũng như lợi nhuận của chủ đầu tư.

Thứ năm liên quan đến quy định về tiền đất, chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đó, Bộ Xây dựng có phản hồi công khai rằng, trường hợp Nhà nước không hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng dự án, thì chủ đầu tư được tính các chi phí này vào giá.

Theo Nghị quyết 201 hiện nay, trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, việc triển khai nội dung này chưa được rõ ràng và thực thi theo đúng quy định.

Thứ sáu, điều kiện xét duyệt đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng đối mặt với vướng mắc. Dù vậy, các quy định về điều kiện xét duyệt được hưởng chính sách nhà ở xã hội đã mở rộng hơn về đối tượng, điều kiện nhà ở, điều kiện thu nhập đã được nới lỏng cũng tạo điều kiện giúp người dân dễ tiếp cận hơn.

Khó khăn cuối cùng là chuẩn hóa bộ thủ tục đặc thù cho nhà ở xã hội. Hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh “nhà ở xã hội”, doanh nghiệp thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện đầu tư và thực hiện các công tác thủ tục.

+ Vậy từ 7 vướng mắc nêu trên, ông có kiến nghị gì?

- Trên cơ sở những khó khăn thực tế mà doanh nghiệp đang gặp phải, chúng tôi xin kiến nghị 7 nội dung tương ứng.

Thứ nhất, đối với vướng mắc trong việc thực hiện quy định chuyển tiếp cho phép bán, cho thuê mua 20% quỹ nhà ở xã hội cho thuê, chúng tôi rất mong các cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành hướng dẫn chi tiết, đồng thời chỉ đạo các đơn vị liên quan rút ngắn thời gian xử lý thủ tục. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp kịp thời triển khai chuyển đổi, thu hồi vốn và tái đầu tư các dự án nhà ở xã hội mới.

Thứ hai, nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và góp phần hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội theo Đề án của Chính phủ, chúng tôi đề xuất cơ quan chức năng xem xét điều chỉnh mức lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội lên khoảng 15 - 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng, phù hợp hơn với biến động chi phí và mặt bằng đầu tư hiện nay.

Thứ ba, liên quan đến chi phí quản lý và chi phí bán hàng, chúng tôi kiến nghị nâng mức trần các khoản chi này lên khoảng 12% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Thứ tư, đối với nguồn vốn tín dụng ưu đãi, chúng tôi rất mong các cơ quan quản lý và tổ chức tín dụng xem xét hỗ trợ để doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn vay ở mức 70 - 80% tổng mức đầu tư, với lãi suất ưu đãi thấp hơn so với hiện nay.

Thứ năm, về tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng, chúng tôi đề xuất các cơ quan ban ngành xem xét và có văn bản hướng dẫn chi tiết, hỗ trợ việc thực hiện xử lý cho doanh nghiệp trường hợp nêu trên.

Thứ sáu, đối với điều kiện xét duyệt đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, chúng tôi kiến nghị các Sở Xây dựng hỗ trợ rút ngắn thời gian thẩm định và xét duyệt hồ sơ các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Cuối cùng, chúng tôi mong muốn cơ quan xây dựng pháp luật sớm chuẩn hóa một bộ thủ tục đặc thù dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội, có hướng dẫn rõ ràng, thống nhất, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, triển khai và phát triển phân khúc nhà ở xã hội một cách bền vững.

+ Xin cảm ơn ông!