Giá nhà liền thổ Hà Nội giảm mạnh

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nguồn cung mới vẫn được bổ sung nhưng sức mua có dấu hiệu chậm lại.

Theo số liệu của JLL, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ mở bán chính thức trong quý II, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp do các thương hiệu lớn triển khai. Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng do lượng lớn quỹ căn giá cao còn tồn kho, đạt khoảng 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, tổng số căn hộ bán trong quý II giảm khoảng 50% so với quý I, cho thấy sự thận trọng của người mua trong điều kiện hiện tại. Lượng giao dịch đang có xu hướng chuyển dịch từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu mua để ở.

Đối với thị trường nhà liền thổ, JLL cho biết phân khúc này ghi nhận thanh khoản chậm khi các quỹ căn mở bán mới có vị trí kém hấp dẫn hơn hoặc có mức giá chào bán cao.

JLL cũng cho biết từ đầu năm 2026, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng đã tăng, tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản. Người mua ngày càng nhạy cảm với tiến độ thanh toán và biến động lãi suất, đặc biệt đối với các sản phẩm có giá trên 17 tỉ đồng/căn nếu không có chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ giảm xuống còn khoảng 210 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Theo JLL, mức giảm chủ yếu đến từ việc giỏ hàng không còn nhiều nguồn cung giá cao của một số dự án lớn, trong khi các dự án khác vẫn giữ mặt bằng giá ổn định.

Dự báo trong 6-12 tháng tới, JLL cho rằng thị trường căn hộ và nhà liền thổ Hà Nội sẽ tiếp tục đón nguồn cung mở bán mới từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine và Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, cạnh tranh dự kiến sẽ gia tăng khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao và nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm khách mua để ở với tâm lý thận trọng hơn so với nhóm nhà đầu tư. Đồng thời, nguồn cung mạnh tại các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng cũng sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với thị trường nhà liền thổ Hà Nội.

Theo JLL, thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu tác động từ các chỉ số kinh tế mà còn được hỗ trợ bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước và quốc tế.

Ở góc nhìn khác, Savills Việt Nam cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển dịch khi phạm vi phát triển đô thị dần mở rộng ra ngoài khu vực nội đô truyền thống. Xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm và tăng cường liên kết vùng.

Theo Savills, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung tại Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức và Đan Phượng - những khu vực còn dư địa phát triển, có lợi thế về quỹ đất và được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp tại khu vực trung tâm tiếp tục hạn chế do quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển cao, hoạt động giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Báo cáo của Savills cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận giao dịch và nguồn cung ngắn hạn chững lại do tâm lý người mua thận trọng hơn. Dù vậy, xu hướng dịch chuyển khỏi lõi trung tâm và mở rộng theo các hành lang phát triển phía Bắc, phía Đông và phía Tây vẫn tiếp tục diễn ra. Cùng với Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng đang thu hút sự quan tâm lớn hơn khi kết nối liên vùng ngày càng được cải thiện.

Theo Savills, dưới tác động của quy hoạch mới, thị trường bất động sản sẽ đón nhận sự chuyển dịch mạnh về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng bám theo các trục giao thông trọng điểm, đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường.