Giá nhà đất đồng loạt giảm, đất nền chịu áp lực lớn nhất

Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận sự điều chỉnh ở nhiều phân khúc sau giai đoạn tăng giá. Không chỉ chung cư, giá rao bán đất, nhà mặt phố, nhà riêng và biệt thự trong quý III/2026 (tính đến thời điểm hiện tại) đều giảm so với quý I/2026. Cùng với đó, hoạt động trên thị trường cũng chậm lại, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội trong quý III/2026 ở mức 84 triệu đồng/m², giảm 3% so với mức 87 triệu đồng/m² của quý I/2026.

Mức giảm mạnh nhất được ghi nhận ở phân khúc đất nền, khi giá rao bán từ khoảng 81 triệu đồng/m² trong quý I/2026 xuống 70 triệu đồng/m² trong quý III/2026, tương ứng giảm 14%.

Các loại hình còn lại cũng điều chỉnh nhưng mức giảm thấp hơn. Giá rao bán nhà mặt phố giảm 2%, từ 536 triệu đồng/m² xuống 525 triệu đồng/m². Nhà riêng giảm 1%, từ 253 triệu đồng/m² xuống 250 triệu đồng/m²; biệt thự giảm 1%, từ 270 triệu đồng/m² xuống 267 triệu đồng/m².

Cùng với sự điều chỉnh về giá, hoạt động trên thị trường bất động sản Hà Nội cũng chậm lại trong tháng 7.2026. Lượng tin đăng bán chung cư giảm 10% so với tháng trước, trong khi mức độ quan tâm giảm 2%. So với các loại hình khác, mức giảm về mức độ quan tâm của chung cư tương đối thấp. Diễn biến trong tháng 7 cho thấy mức độ quan tâm đối với loại hình này có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn đi xuống trước đó.

Đất tiếp tục là loại hình chịu áp lực lớn nhất. Trong tháng 7, lượng tin đăng bán đất giảm 22% so với tháng 6, đồng thời mức độ quan tâm giảm 16%, đều là mức giảm mạnh nhất trong 5 loại hình được khảo sát.

Ở các phân khúc khác, mức độ quan tâm đối với nhà mặt phố giảm 12%, biệt thự giảm 4% và nhà riêng giảm 3%. Về nguồn cung tin đăng, biệt thự giảm 11%, trong khi nhà riêng và nhà mặt phố tăng lần lượt 14% và 15%.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể. Không ít nhà đầu tư đã giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá bán để thu hồi vốn, song sức mua vẫn chưa cải thiện.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE - nhận định dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng với những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào các yếu tố kỳ vọng. Điều này khiến nhiều khu vực từng ghi nhận các đợt "sốt đất" theo thông tin quy hoạch tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.

Nhìn nhận về diễn biến chung của thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam - cho biết đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận hiện tượng hầu hết loại hình bất động sản cùng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, trong khi nhiều dự án sơ cấp mới mở bán vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao.

Theo ông Tuấn, việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022 mà chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Sự dịch chuyển này cũng thể hiện trong lựa chọn của người mua. Theo Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng cuối năm, chung cư tiếp tục là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng lớn nhất, tiếp đến là nhà riêng. Trong đó, 64% người mua chung cư nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, còn 36% mua để đầu tư.