Giá đất nền có xu hướng hạ nhiệt

Mức độ quan tâm giảm, giá đất nền bắt đầu hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng giá liên tục và nhiều lần thiết lập mặt bằng mới, thị trường đất nền đang xuất hiện tín hiệu chững lại rõ rệt. Mức độ quan tâm suy giảm, thanh khoản yếu đi, trong khi tại nhiều khu vực từng là tâm điểm sốt đất, người bán đã bắt đầu chấp nhận điều chỉnh giá để tìm thanh khoản.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong quý I/2026, cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đối với đất nền giảm so với cuối năm trước. Trong đó, TPHCM (khu vực cũ) giảm khoảng 5%, còn Hà Nội giảm mạnh hơn, tới 23%.

Diễn biến này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã thận trọng hơn đáng kể sau giai đoạn dòng tiền đổ mạnh vào đất nền. Không còn cảnh lượng lớn nhà đầu tư đổ xô săn tìm những khu vực có thông tin quy hoạch hay hạ tầng, thị trường hiện ghi nhận xu hướng nghe ngóng và chờ đợi nhiều hơn.

Cùng với sự sụt giảm về nhu cầu tìm kiếm, giá bán trên thị trường cũng bắt đầu điều chỉnh theo hướng đi xuống hoặc đi ngang. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán đất nền trung bình tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý IV/2025. Dù vậy, mức giá này vẫn cao hơn đáng kể so với khoảng 75 triệu đồng/m² đầu năm 2025. Tại TPHCM (khu vực cũ), giá đất nền đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m², cao hơn mức 63 triệu đồng/m² cùng kỳ năm trước.

Bức tranh chung của thị trường được Bộ Xây dựng ghi nhận trong báo cáo quý I/2026 cũng cho thấy giá đất nền phát triển theo dự án trên thị trường thứ cấp tại phần lớn địa phương cơ bản ổn định so với quý trước. Chỉ một số khu vực ghi nhận mức tăng nhẹ, chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và nằm tại vị trí thuận lợi như Khánh Hòa tăng khoảng 2%, Đà Nẵng và Đồng Nai tăng trên 1%.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB, trong quý I/2026, thị trường bất động sản nói chung và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng đều diễn biến trầm lắng, chủ yếu do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng. Lãi suất cao cùng việc kiểm soát tín dụng bất động sản đã tạo ra áp lực kép lên thị trường: Chủ đầu tư thận trọng hơn khi triển khai dự án mới, trong khi người mua sử dụng đòn bẩy tài chính cũng dè dặt xuống tiền. Thanh khoản suy yếu kéo theo các nhịp điều chỉnh giá nhẹ.

Khảo sát thực tế tại Hà Nội cho thấy xu hướng này đang diễn ra khá rõ. Tại các khu vực từng là tâm điểm của những cơn sốt đất như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay Long Biên, mặt bằng giá đất nền đồng loạt hạ nhiệt. Tại Long Biên (cũ), giá phổ biến khoảng 60 - 135 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 - 6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Khu vực Gia Lâm (cũ) dao động 40 - 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 - 4 triệu đồng/m². Đông Anh (cũ) hiện ở mức 35 - 80 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 - 6 triệu đồng/m²; Hoài Đức (cũ) dao động 45 - 90 triệu đồng/m², giảm khoảng 1 - 5 triệu đồng/m².

Anh Thanh Tùng, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết lượng khách tìm hiểu và đi xem đất nền hiện giảm đáng kể so với trước, nhất là tại những khu vực từng tăng nóng nhờ thông tin quy hoạch. Theo anh Tùng, nhiều chủ đất đã bắt đầu cân nhắc giảm giá, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư dùng vốn vay đang chịu áp lực lãi suất kéo dài.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam - cho rằng năm nay thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách các yếu tố giá trị không bền vững và nhường chỗ cho những tài sản có giá trị thực.

Theo ông Kiệt, quy định mã định danh bất động sản sẽ góp phần minh bạch hóa quyền sở hữu, kiểm soát giao dịch và làm rõ giá trị thật của tài sản. Cùng với đó, việc bảng giá đất được điều chỉnh sát thực tế hơn và quy định cấm phân lô bán nền tại đô thị loại I, II, III sẽ khiến nguồn cung đất nền tự phát thu hẹp đáng kể.

Điều này đồng nghĩa giai đoạn đất nền tăng giá theo kỳ vọng, theo tin đồn hoặc theo các cơn sốt ngắn hạn đang dần qua đi. Thị trường hiện không còn là sân chơi dễ dàng của dòng tiền đầu cơ, mà đang bước vào quá trình đào thải mạnh.