Giá chung cư mới tăng mạnh, có nơi tăng 10-15% trong 6 tháng

Thị trường bất động sản đang phát đi những tín hiệu trái chiều khi thanh khoản giảm sâu, giá bán chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo Báo cáo Chiến lược đầu tư 6 tháng cuối năm 2026 của CTCP Chứng khoán Vietcap, đà tăng trưởng của ngành bất động sản sẽ được củng cố trong nửa cuối năm nhờ hoạt động mở bán sôi động hơn, mặt bằng lãi suất và dòng vốn FDI ổn định cùng bức tranh thương mại rõ ràng.

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, Vietcap nhận định lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026, với xu hướng rõ nét hơn vào nửa cuối năm khi mặt bằng lãi suất dần ổn định. Động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu ở thực, nguồn cung mới gia tăng, hạ tầng hoàn thiện và các chính sách bán hàng ưu đãi.

Theo dự báo, doanh số bán bất động sản bình quân hằng năm giai đoạn 2026-2027 của nhóm chủ đầu tư vốn hóa trung bình gồm KDH, NLG, NVL, DXG và HDC sẽ tăng khoảng 10% so với mức trung bình của 5 năm trước.

Trong khi đó, báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, bức tranh thị trường 6 tháng đầu năm vẫn còn nhiều thách thức.

Nguồn cung mới mở bán trong nửa đầu năm đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung thứ cấp cũng trở nên đa dạng hơn ở nhiều thị trường và phân khúc khi hàng loạt dự án được bàn giao trong năm 2026.

Tuy nhiên, các chuyên gia DXS-FERI cho biết, lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong khi một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên tới 15-16%/năm.

Chi phí vay vốn tăng nhanh sau thời gian ưu đãi đã tạo áp lực lớn đối với cả người mua ở thực và nhà đầu tư khiến tâm lý quan sát, chờ đợi tiếp tục bao trùm thị trường khi khách hàng trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo DXS-FERI, tác động từ mặt bằng lãi suất đã kéo giảm đáng kể hoạt động giao dịch. Tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỉ lệ hấp thụ trên toàn thị trường chỉ dao động từ 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm ngoái. Trong đó, khu vực miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, còn miền Nam chiếm khoảng 40%.

Đáng chú ý, thanh khoản suy yếu nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng. Theo DXS-FERI, mặt bằng giá sơ cấp trong 6 tháng đầu năm tăng ở hầu hết các loại hình và khu vực so với cùng kỳ năm 2025. Căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng khoảng 10-15% tại miền Bắc và miền Nam, trong khi miền Trung và miền Tây tăng khoảng 5-7%.

Đơn vị này cho rằng, giá tăng chủ yếu do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, quỹ đất tại các đô thị lớn khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, giúp các dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý đầy đủ tiếp tục giữ được mặt bằng giá.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cũng cho hay, giá nhà khó giảm khi chi phí phát triển dự án ở mức cao.

"Nhà nước đang nỗ lực điều phối để giá tiến dần đến mức hợp lý, giúp người dân có thể tiếp cận được nhà ở. Tuy nhiên, vẫn có nhiều yếu tố rất khó giảm như đất đai, chi phí đầu vào, nhân công, giá nguyên vật liệu và nhiều chi phí nhập khẩu với giá cả trên thế giới cũng chưa điều tiết được. Đây cũng là một trong những thách thức khiến khó làm giảm các chi phí phát triển" - TS Nguyễn Văn Đính cho biết.