Giá căn hộ có bị ảnh hưởng nếu quyền sở hữu có thời hạn?

Thời hạn sử dụng chung cư từ 50 - 70 năm là một trong những đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng được kỳ vọng cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị, đảm bảo an toàn. Bên cạnh đó cũng cần tính đến nhu cầu và quyền lợi của người dân.

Nhiều người từ lâu nay đều coi cái xe máy, ô tô không chỉ là phương tiện đi lại hay căn nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là tài sản. Nhiều người phải mất rất nhiều thời gian làm lụng vất vả và tằn tiện thì mới có được. Cụ thể là nhiều người được nhà nước phân cho căn hộ từ những năm 70-80 của thể kỷ trước, giờ đã cũ  mà vẫn còn là tài sản có giá trị cả tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây của Bộ Xây dựng đã đưa ra hai phương án. Phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn tùy thuộc vào chất lượng của công trình. Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư.. được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ), quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu cũng không còn.

Giá căn hộ bị ảnh hưởng nếu quyền sở hữu có thời hạn

Hiện tiền sử dụng đất và các chi phí khác liên quan về đất, chiếm khoảng 10% giá bán căn hộ. Do đó, nếu dự án có niên hạn sử dụng thì chủ đầu tư chỉ nộp một phần chi phí đất theo đúng số năm quy định như: 50 hoặc 70 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết: "Lý do cơ bản là vì chi phí tạo lập quỹ đất bao gồm cả tiền sử dụng đất phải đóng cho nhà nước thì đã không cơ cấu 100% vào giá bán của căn hộ mà bán có thời hạn. Chúng tôi nhận thấy nếu thực hiện chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì giá bán căn hộ có thời hạn đó chắc chắn thấp hơn giá bán căn hộ người ta được sở hữu vĩnh viễn tương đương như hiện nay."

Ngoài yếu tố cấu thành nên giá, tâm lý dịch chuyển cũng sẽ tác động đáng kể đến thị trường căn hộ.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, dòng tiền có nguy cơ chuyển từ căn hộ sang nhà liền thổ hoặc đất nền. Điều này sẽ tác động không nhỏ đến tính thanh khoản thị trường căn hộ.

TS Sử Ngọc Khương cho biết: Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, chia sẻ: "Tôi nghĩ tính thanh khoản lúc này mọi người cũng nên cân nhắc với thị trường, còn việc giảm thì tôi nghĩ trong bối cảnh quỹ đất TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhu cầu của người dân cũng như thời gian thực hiện dự án, việc giảm giá bất động sản do điều kiện 50 - 70 năm rất là khó cho các nhà phát triển bất động sản. Điều chúng tôi đang băn khoăn là thanh khoản thấp, nhiều lúc là mất luôn thanh khoản của thị trường căn hộ".

Anh Phan Huy Công, Hà Nội, cho biết: "Tài sản căn hộ là tài sản lâu dài, tương lai chúng tôi còn muốn để lại cho con cháu sau này. Vì vậy, khi đọc được thông báo này chúng tôi rất hoang mang. Chúng tôi phải đợi quyết định chính thức từ nhà nước, chúng tôi mới quyết định có mua tiếp hay không".

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng ở nhiều quốc gia

Trên thực tế, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới. Như tại Singapore quy định quyền sở hữu các căn hộ từ 70 - 99 năm. Với Thái Lan, có 2 hình thức sở hữu chung cư là lâu dài và có thời hạn tối đa 30 năm, có thể xin gia hạn.Các nước Anh hay Mỹ cũng bán chung cư và nhiều loại bất động sản khác dưới hình thức sở hữu có thời hạn, tối đa là 99 năm, và phải đóng thêm phí khi gia hạn thời gian sở hữu.

Tại Nhật Bản hoạt động xây dựng và mua bán nhà chung cư phát triển mạnh mẽ nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế thần kỳ của nước này từ những năm 1960-1970, từ đó, nhu cầu nhà chung cư luôn cao hơn so với nhà đất riêng.

Theo Bộ Xây dựng đây mới chỉ là đề xuất chính, tuy nhiên, những đề xuất này đang gây ra nhiều ý kiến khác nhau. Thời hạn sử dụng chung cư đã được nhiều quốc gia áp dụng. Thế nhưng ở Việt Nam làm sao để cân bằng giữa quyền lợi chính đáng của người dân có một chỗ an cư và cũng đảm bảo an toàn các chung cư cao tầng đang là vấn đề đặt ra. Nhiều người lo ngại việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng sẽ làm cho nhiều người không muốn ở nhà chung cư mà quay sang mua đất nền để bảo vệ tài sản của mình lâu dài. Cân bằng được các lợi ích này đang là thách thức với các Ban soạn thảo dự án luật và các nhà lập pháp.

Chương trình Vấn đề hôm nay phát sóng ngày 7/6 với khách mời là ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam sẽ phân tích cụ thể về vấn đề này. Mời quý vị và các bạn đón xem!