Định giá đất không thể tách rời yếu tố thị trường

Nhiều quan điểm trái chiều

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt là bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo cơ chế thị trường, thay vào đó là cơ chế do Nhà nước định đoạt giá đất sơ cấp.

Theo đó, với dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp, thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan Nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K. Việc sửa đổi luật này chỉ sau 1 năm thực thi đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, cơ chế định giá thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định cấp tỉnh bộc lộ nhiều kẽ hở, dễ xảy ra thông đồng giữa các bên, làm phát sinh tiêu cực. Do đó, Nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp và để cơ chế thị trường vận hành tại giao dịch thứ cấp, đồng thời kiểm soát thông qua công cụ thuế vừa tháo gỡ khó khăn tài chính cho doanh nghiệp, vừa giúp hạ nhiệt giá nhà và tránh tình trạng giá đất bị chi phối bởi giá ảo của thị trường.

Tuy nhiên, trong giới bất động sản, còn nhiều lo ngại việc Nhà nước toàn quyền định giá đất mà không có yếu tố thị trường sẽ làm gia tăng nguy cơ thiếu minh bạch. Và có thể quay lại "vết xe đổ" là câu chuyện cùng một thửa đất nhưng tồn tại hai mức giá khác nhau. Trong đó, giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính. Còn giá giao dịch thực tế trên thị trường thường cao hơn nhiều. Việc này diễn ra chủ yếu khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành không cập nhật kịp với giá thị trường.

Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital, khi giá đất do cơ quan Nhà nước tự quyết định hoàn toàn, giá đất không phụ thuộc kết quả tư vấn giá dễ dẫn đến tình trạng áp đặt giá một chiều, có thể chậm cập nhật so với giá thị trường thực tế, gây thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp nếu không có cơ chế giám sát và phản biện độc lập.

Về lo ngại bảng giá đất bị chi phối bởi giá ảo, giới chuyên môn nhận định, việc các địa phương xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch đất đai sẽ giúp loại bỏ dần hiện tượng sốt ảo, tạo nền tảng cho thị trường minh bạch hơn.

Cần xem lại việc định giá đất, cách tính tiền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất, trao quyền cho UBND cấp tỉnh được quyết định bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên sau khi luật có hiệu lực, việc điều chỉnh bảng giá đất ở nhiều địa phương đã dẫn đến tình trạng giá đất tăng đột biến, gây ra gánh nặng tài chính rất lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa nằm ở cơ chế xác định giá đất hiện hành trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong đó, thông tin dữ liệu giá đất đầu vào chưa đầy đủ, quy trình định giá đất còn phụ thuộc vào kết quả tư vấn của tổ chức định giá đất…

Do đó cần sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng hoàn thiện cơ chế định giá đất, bảo đảm sự công bằng giữa nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) đưa ra quan điểm cho rằng, bàn định giá đất có 2 câu chuyện là bảng giá đất và định giá đất cụ thể. Về bảng giá đất, trên thế giới người ta cũng chia thành 2 câu chuyện. Thứ nhất, định giá đất là kinh tế thực chứng tức phải theo quy luật thị trường và không có cách nào khác. Thứ hai, muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất thì chuẩn mực theo chủ quan của Nhà nước phải phù hợp điều kiện xã hội và phù hợp với chính sách từng thời kỳ.

Đất nông nghiệp phải được chia thành nhiều loại. Thứ nhất là loại đất trong khu đô thị, thứ hai là đất trong khu dân cư và thứ ba là đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở.

Ông Nguyễn Thế Phượng cho rằng, cần rà soát mức giá thuê đất để tránh đội chi phí đầu vào, gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển đổi mức giá. Việc này thuộc thẩm quyền chính quyền địa phương và HĐND quyết định. Ông đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư khi định giá, đồng thời giảm 50% giá đất cho các lĩnh vực ưu tiên như giáo dục, y tế.