Chuyên gia dự báo giá chung cư có thể giảm đến 40% giai đoạn 2028-2030

Sau giai đoạn tăng mạnh, thị trường căn hộ chung cư đang xuất hiện những diễn biến đáng chú ý. Tại thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng ở nhiều dự án đã có xu hướng điều chỉnh so với giai đoạn trước, trong bối cảnh người mua thận trọng hơn và thanh khoản có dấu hiệu chậm lại.

Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao. Khi nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung, áp lực cạnh tranh giữa các dự án gia tăng, đặt chủ đầu tư trước bài toán cân đối lại giá bán, tăng chiết khấu và các chính sách hỗ trợ để cải thiện thanh khoản.

Trao đổi về diễn biến này, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Đầu tư và phát triển G6 (G6 Group) cho rằng cần nhìn vào khoảng cách giữa mức tăng giá bán căn hộ và chi phí đầu vào trong những năm gần đây.

Theo ông Quê, nếu chỉ xét chi phí xây dựng, một dự án chung cư cao cấp hiện có chi phí khoảng 25-30 triệu đồng/m². Với nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung cấp, mức này khoảng 20 triệu đồng/m², trong khi nhà ở xã hội khoảng 15-17 triệu đồng/m².

Trong khi đó, giá bán căn hộ đã tăng nhanh hơn đáng kể. “Nếu so với năm 2022, đến năm 2026, giá bán tại một số phân khúc đã tăng gấp 2-3 lần, trong khi chi phí xây dựng chỉ tăng khoảng 30%” - ông Quê nói.

Theo ông, khoảng cách này xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư và chi phí tiền sử dụng đất.

Việc chưa xác định được tiền sử dụng đất cũng tạo ra rủi ro đối với một số dự án. Có trường hợp dự án đã xây dựng lên cao tầng, thậm chí cất nóc nhưng tiền sử dụng đất chưa được xác định, khiến chủ đầu tư chưa thể tính toán đầy đủ chi phí đầu vào.

Trong bối cảnh sức mua có sự phân hóa, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng giá bán đang trở thành yếu tố quan trọng đối với khả năng hấp thụ của các dự án.

“Với thanh khoản chung cư hiện nay, theo tôi, giải pháp quan trọng nhất vẫn là điều chỉnh giá bán” - ông Quê nhận định.

Theo Chủ tịch G6, nếu chủ đầu tư giảm kỳ vọng lợi nhuận và đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá phù hợp hơn, khả năng hấp thụ có thể được cải thiện. Ngược lại, việc tiếp tục neo giá cao sẽ khiến các dự án chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn khi nguồn cung nhà ở thương mại mới và nhà ở xã hội tiếp tục gia tăng.

Với những dự án đang gặp khó khăn về thanh khoản, ông Quê cho rằng mức điều chỉnh khoảng 20-30% có thể giúp cải thiện sức mua.

“Những chủ đầu tư đưa hàng ra ở thời điểm này với mức giá hợp lý mới là những chủ đầu tư có lợi thế. Nếu cứ giữ nguyên mức giá cao, thời gian tới sẽ phải cạnh tranh với các dự án nhà ở thương mại khác và cả nguồn cung nhà ở xã hội” - ông Quê nói.

Theo ông, thay vì tiếp tục đẩy giá lên cao, doanh nghiệp cần tính toán lại giá bán trên cơ sở chi phí đầu vào và mức lợi nhuận kỳ vọng. Khi nguồn cung tăng lên, mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ trở thành yếu tố quan trọng đối với thanh khoản của dự án.

Dự báo về xu hướng giá chung cư thời gian tới, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng chung cư tại Hà Nội và TPHCM có thể chịu áp lực điều chỉnh mạnh trong những năm tới, khi nguồn cung được bổ sung và người mua có thêm lựa chọn.

“Với nguồn cung dự kiến dồi dào hơn, tôi cho rằng trong giai đoạn 2028-2030, giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh, với mức giảm khoảng trên dưới 40%” - ông Quê dự báo.