Bổ sung cơ chế bảo đảm 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều. Ảnh: VPQH

Bổ sung cơ chế bảo đảm giao dịch, hoàn thiện dữ liệu thị trường

Sáng ngày 2/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Một trong những định hướng lớn của dự thảo là tiếp tục đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính. Theo đó, dự thảo phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương, trong đó chuyển thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh.

Cùng với đó, dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính; rà soát, tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện đối với 7/12 thủ tục hành chính; cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Về nội dung, dự thảo tập trung hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai, qua đó làm rõ hơn phạm vi và cách thức áp dụng các quy định pháp luật.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về quyền mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng chỉ được mua các loại nhà ở, công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất.

Một nội dung mới đáng chú ý là bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi báo cáo thẩm tra. Ảnh: VPQH

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định về nguyên tắc chung đối với chủ đầu tư.

Theo đó, dự án phải đáp ứng các điều kiện để được đưa bất động sản vào kinh doanh, trong đó liên quan đến việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và các biện pháp bảo đảm khác theo quy định. Chính phủ được giao quy định chi tiết nhằm bảo đảm đồng bộ với pháp luật về PPP và pháp luật đất đai.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, hướng tới thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục sự chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.

Dự thảo cũng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này được bảo đảm thông qua việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Một điểm mới khác là hoàn thiện quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch và sống, phục vụ hiệu quả hơn công tác quản lý nhà nước cũng như hoạt động của thị trường.

Dự thảo còn bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Rà soát kỹ cơ chế bảo đảm, chuyển nhượng dự án, quyền của người mua nhà

Thẩm tra sơ bộ dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với các quan điểm, mục tiêu được nêu tại Tờ trình của Chính phủ. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát nhiều nội dung để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Đối với quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, đề nghị tiếp tục rà soát để thể chế đúng, đầy đủ tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW; đồng thời rà soát quy định về chủ thể, bảo đảm thống nhất giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị sử dụng thống nhất thuật ngữ, xác định rõ phạm vi quyền của từng nhóm chủ thể; nghiên cứu, làm rõ điều kiện đăng ký và chuyển nhượng, ranh giới phần tài sản được sở hữu, phần sở hữu chung, quyền tiếp cận và khai thác đối với công trình có nhiều lớp không gian sử dụng, phạm vi ranh giới, vị trí, tiêu chí và tính chất khu vực.

Đồng thời, cần làm rõ cơ chế quản lý, theo dõi và kiểm soát nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội; không để phát sinh khoảng trống trong kiểm soát đối với phần diện tích sàn xây dựng không phải là nhà ở so với nhà ở.

Về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nghĩa vụ được bảo đảm, phân định rõ các loại bảo lãnh và các hình thức bảo đảm được dẫn chiếu từ pháp luật về PPP, bảo đảm quy định rõ ràng, hợp lý.

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cần tiếp tục hoàn thiện quy định về chủ thể đứng tên quyền đối với khoản tiền lãi phát sinh trong thời gian khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng được nộp vào tài khoản bảo đảm thanh toán.

Cùng với đó, làm rõ cơ quan có thẩm quyền xác định lỗi của chủ đầu tư, phân định trường hợp lỗi do nguyên nhân chủ quan và khách quan; quy định rõ nghĩa vụ chịu phí quản lý tài khoản và việc xử lý khoản tiền bảo đảm trong trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân không thuộc lỗi của chủ đầu tư, cũng như trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản không thể thực hiện chi trả.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát quy định về quyền lựa chọn của khách hàng đối với bảo lãnh ngân hàng; bổ sung căn cứ đánh giá tác động và chi phí tuân thủ khi mở rộng yêu cầu có văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh sang các loại bất động sản hình thành trong tương lai ngoài nhà ở.

Quang cảnh phiên họp. Ảnh: VPQH

Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung kết quả tham vấn và làm rõ giải pháp trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, dẫn tới dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng đến khoản thu của Nhà nước. Đối với dự án đang thế chấp, tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định để bảo đảm xác định rõ, đầy đủ các điều kiện, trong đó có nghĩa vụ được bảo đảm.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, nghiên cứu bổ sung sự cần thiết, cơ sở thực tiễn và đánh giá tác động của việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng; làm rõ điều kiện chuyển nhượng, nguyên tắc chuyển giao, kế thừa quyền và nghĩa vụ. Đồng thời, cần làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu, bảo đảm thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan về thương mại, cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát, quy định rõ những trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng; đối với các trường hợp khác, cho phép các bên tham gia giao dịch lựa chọn theo nhu cầu, tránh tạo thêm gánh nặng thủ tục hành chính không cần thiết.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số nội dung trọng tâm của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trong đó, cần tập trung vào 5 vấn đề gồm: quỹ đất thanh toán dự án BT; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; hợp đồng kinh doanh bất động sản; quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị, trên cơ sở ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các đại biểu, đại diện lãnh đạo các cơ quan và ý kiến thẩm tra của hai Ủy ban, Bộ Xây dựng khẩn trương tham mưu giúp Chính phủ hoàn thiện hồ sơ dự án Luật, bảo đảm chất lượng và đúng thời hạn để gửi đến các đại biểu Quốc hội. Ủy ban Kinh tế và Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tổ chức thẩm tra chính thức để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.