BĐS công nghiệp 8 tháng đầu năm: Đón những "đại bàng về làm tổ"
8 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đã có nhiều diễn biến tích cực và sôi động. Từ tháng 3/2022, Chính phủ Việt Nam đã mở cửa biên giới trở lại, giúp gia tăng hoạt động trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Nhiều chính sách mới nhằm thu hút FDI và chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Cùng với đó, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam hậu Covid-19 đang trở thành đòn bẩy giúp ngành phát triển.
Điểm đến của những dòng vốn FDI
Ngành sản xuất chiếm 60% tổng mức tăng trưởng GDP của Việt Nam kể từ đầu năm với tổng giá trị 8,3 tỷ USD. Về số dự án cấp mới và vốn đăng ký cấp mới cho 191 dự án là 3,3 tỷ USD. Miền Bắc Việt Nam nhận được nhiều nhất khoản đầu tư đó với 65%, trong khi miền Nam có 42%.
Trong 8 tháng đầu năm 2022, tỉnh nhận được vốn đăng ký mới lớn nhất là Bình Dương, chủ yếu đến từ khoản đầu tư trị giá hơn 1 tỷ USD của LEGO vào đầu năm nay. Các địa phương lớn thứ 2 và thứ 3 lần lượt là Thái Nguyên và Hải Phòng.
Đan Mạch, Singapore và Trung Quốc là những nhà đầu tư sản xuất lớn nhất. Về sản xuất công nghiệp, cao su và nhựa là tiếp tục là nhóm ngành sản xuất với nguồn vốn dẫn đầu, tiếp theo là dệt may, sản phẩm hóa chất và máy tính, điện tử. Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá kết quả này cho thấy Việt Nam đã tăng lên đáng kể trong chuỗi giá trị so với 10 năm trước.
Tại miền Bắc, một số thương vụ lớn đáng kể đến từ đầu năm đến nay là Trinar Solar (275 triệu USD), Autel Robotics (90 triệu USD) và Thép Việt Ý (80 triệu USD). Những khoản đầu tư này tập trung chủ yếu ở Thái Nguyên và Hải Phòng.
Ở phía Nam, không thể không kể đến dự án đầu tư của LEGO (1,3 tỷ USD) tại VSIP III Bình Dương. Hai dự án lớn tiếp theo là nhà máy của Libra International Investment Pte và Coca Cola với giá trị lần lượt là 210 triệu USD tại Tây Ninh và 135 triệu USD tại Long An.
Nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy
Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha.
Tuy nhiên, một số KCN vẫn chưa hoạt động. Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.
Savills Việt Nam đánh giá con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Số liệu của Savills cho thấy bất động sản KCN ở khu vực phía Bắc tại khu kinh tế ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung tốt nhờ các dự án mới như Deep C III.
Khu Kinh tế phía Bắc
Tại 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96% tuy nhiên Savills ghi nhận có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68% một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này.
Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.
Khu Kinh tế phía Nam
Tại khu vực phía Nam, KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.
Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm. Ông John Campbell đánh giá mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.
Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án KCN xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.
Mặc dù sự quan tâm đến các KCN của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn.
Ông John Cambpell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam
Ông John Cambpell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.
Theo ông John Campbell, khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, rất nhiều khu công nghiệp đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian. Ngoài ra, trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều FTA như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn. So với Trung Quốc, Việt Nam cũng có một Chính phủ ổn định hơn và thuận lợi hơn cho các công ty Mỹ và EU.
