Bất động sản phía Nam giảm giá sâu rục rịch giao dịch trở lại

Sau gần hai năm "canh me", ông Nguyễn Đức Hải, một công chức ở tỉnh Bình Phước, đã mua được một lô đất nền diện tích 140 m2 (7 x 20 m) tại khu dân cư lâu năm ở Thành phố Thuận An (Bình dương) với giá thấp hơn năm ngoái 2 tỷ đồng.

Ông cho biết từ giữa năm 2022 đã bắt đầu tìm mua đất. Lúc đó, giá khu này trung bình 5,5-5,8 tỷ đồng mỗi nền, khá cao nên ông không mua. Cuối năm ngoái, đất ở đây bắt đầu giảm còn 5,2-5,4 tỷ đồng. Sang giữa năm nay, mỗi nền xuống còn 4,5 tỷ đồng. Đầu tháng 10, có chủ đất cần thoát hàng nhanh, chấp nhận bán giá 3,8 tỷ đồng, ông chốt mua ngay và không đắn đo nữa.

"Nhiều người hỏi sao không đợi thêm, có khi ép được giá xuống thấp hơn, nhưng tôi thấy mức này đã rất hợp lý. Đây là khu ngay trung tâm, gần Sài Gòn, dân ở đông, chỉ có giai đoạn này, đất mới giảm tiền tỷ, đợi khó khăn qua đi, cơ hội mua giá rẻ chắc không còn", ông Hải cho hay.

Còn anh Tuấn, một nhà đầu tư tại quận 11 (TP HCM) cũng vừa mua thành công căn nhà riêng diện tích 8 x 21 m, hẻm xe hơi thông ra đường Âu Cơ (quận Tân Bình) với giá 11 tỷ đồng sau gần 8 tháng theo đuổi. Theo anh, lúc đầu chủ nhà bán giá 18 tỷ đồng, khá cao nên chỉ đến xem chứ không thương lượng. Hồi tháng 6, môi giới liên hệ báo chủ nhà giảm xuống 15 tỷ đồng, hai bên vẫn không chốt được.

"Mãi đến đầu tháng 10, môi giới gọi lại nói chủ đồng ý bán giá 11 tỷ đồng, tôi chốt ngay", anh Tuấn cho hay.

Chị Linh, một môi giới nhà đất khu Nam Sài Gòn cũng vừa hoàn tất thủ tục giúp khách bán một căn biệt thự tại khu vực Phước Kiển, huyện Nhà Bè với giá 26 tỷ đồng. Để bán thành công, chủ nhà đã phải giảm giá gần 18 tỷ đồng so với mức rao ban đầu.

Chị cho biết năm ngoái, biệt thự khu vực này không căn nào giá dưới 40-50 tỷ đồng, giờ chủ cần bán phải chấp nhận giảm giá, thậm chí là giảm sâu. Tháng trước, chị cũng vừa ra cho khách một căn nhà phố trên đường Huỳnh Tấn Phát, diện tích 4,4 x 11 m, 1 trệt, 2 lầu có sân thượng, sổ hồng hoàn công đầy đủ, giá 3,6 tỷ đồng. Lúc đầu, căn này rao giá 5,5 tỷ đồng, sau nhiều lần "khách đến rồi đi", chủ phải chấp nhận giảm gần 2 tỷ đồng sau gần 9 tháng giằng co.

"3 tháng gần đây, tôi bán được 4 căn nhà riêng, 1 căn biệt thự và 1 nền thổ cư. Tất cả giao dịch trên, chủ nhà đều phải giảm sâu cả tỷ đồng thậm chí chục tỷ đồng. ‘Khủng’ nhất là giao dịch lô đất thổ cư lớn tại thị trấn Tân Túc (huyện Bình Chánh), chủ đất giảm gần 23 tỷ đồng so với giá đợt cao điểm mới ra được hàng" chị Linh nói.

Anh Minh, một môi giới nhà riêng lẻ tại quận 7, cho biết cuối tháng 8 đến nay, anh đã chốt được khoảng 10 giao dịch, 100% sản phẩm bán ra đều đã giảm giá từ 2-10 tỷ đồng( tùy loại hình). "Tôi bán chủ yếu nhà riêng lẻ, giá tầm 4-15 tỷ đồng nên mức giảm cũng không sốc. Nhiều người trong nghề bán biệt thự, nhà phố thương mại, có căn giảm 20-30 tỷ đồng", anh Minh cho hay.

Còn chị Minh Châu, một môi giới đất nền, nhà phố liền kề tại Đồng Nai, cho hay bất động sản ở đây lúc sôi động nhất là đất thổ vườn phân lô, đất nền ven sông suối với diện tích từ 100 đến vài nghìn mét vuông. Nhà đầu tư mua đất chủ yếu từ tiền vay ngân hàng nên nhu cầu xả hàng để cắt lỗ hiện rất lớn. Trong khi đó, người mua cũng thường khởi động bằng chiêu đòi giảm nửa giá, sau bước vào giai đoạn thương lượng giằng co, rồi cuối cùng chốt giảm 30-40% mới chịu mua vào.

"Đất bán được lúc này là vừa phải 'mềm' vừa phải 'đẹp' mới có người mua", Châu chia sẻ.

Theo ghi nhận của chúng tôi, thị trường bất động sản thứ cấp gần đây đã túc tắc có giao dịch trở lại, dù còn hạn chế. Các giao dịch thành công đều là những sản phẩm giảm giá sâu, trung bình từ 30-40%, thậm chí có sản phẩm giảm 50% so với giai đoạn 2021-2022. Sau cơn sốt đất ngắn hạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP HCM và các vùng lân cận bắt đầu "ngủ đông" từ giữa năm và kéo dài đến hiện tại chưa có dấu hiệu dừng lại. Nhiều nhà đầu tư chịu gánh nặng tài chính, vay nợ ngân hàng, hết khả năng chi trả, phải chấp nhận cắt lỗ sâu.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, quý III, cả nước có 91.277 giao dịch đất nền thành công, tăng 35,7% so với quý II. Nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của nhà đầu tư với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án bất động sản đã tăng so với quý trước đó. Tuy nhiên tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện. Đà giảm giá biệt thự liền kề, nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ở các đô thị lớn có chững lại so với quý trước, còn ở các quận, huyện ven đô và khu vực ngoại thành, mức giá giảm vẫn mạnh.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn & phát triển dự án (DKRA Group), cho hay đà giảm giá bất động sản thứ cấp đang diễn ra, riêng đất nền tiếp tục giảm 8-12% so với mức giảm đầu năm. Nếu so với giá gốc thì xuất hiện không ít giao dịch nhà đất giảm đến 40-50%. Phần lớn là nhà đầu tư ngộp dòng tiền vì tỷ lệ vốn vay ngân hàng đầu tư bất động sản quá cao (chiếm đến 60-70% giá trị tài sản trở lên).

Ông Thắng cho hay, thị trường đã bắt đầu xuất hiện nhóm nhà đầu tư tham gia cuộc săn hàng "ngộp". Nhiều bất động sản vị trí đẹp, giá giảm sâu đã có giao dịch, nhất là đất nền, đất thổ cư và nhà liền thổ vị trí tốt. Từ đây đến cuối năm, sẽ vẫn có nhiều bất động sản giảm giá mạnh để thoát hàng, nhất là với những nhà đầu tư đang kẹt vốn.

Tuy nhiên cơ hội săn được nhà đất giảm sâu như vừa qua, theo ông sẽ không kéo dài khi có thêm nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường. Dựa trên mối quan hệ cung - cầu, một khi nhu cầu mua tăng, cạnh tranh xuất hiện, giá bán cũng sẽ có sự điều chỉnh. "Từ đây đến Tết, khả năng bất động sản vẫn giảm nhưng sản phẩm giảm sâu không còn đại trà. Phần nhiều sẽ tịnh tiến về vùng giá vốn theo thời gian khi càng nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường", ông Thắng dự báo.

Còn theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, các nguồn dữ liệu từ các hãng nghiên cứu thị trường mà đơn vị này ghi nhận cho thấy mức giá giảm phổ biến trên thị trường trong các tháng qua khoảng 15-25% tùy khu vực và phân khúc. Cá biệt mức giảm sâu hơn 40% có thể xảy ra ở nơi này nơi khác hoặc từng trường hợp riêng biệt cụ thể (chủ nhà cắt nợ ngân hàng, công ty bán tài sản để tái cấu trúc tài chính...)

Theo ông Chánh, đây là một diễn biến phù hợp quy luật thị trường sau một chu kỳ tăng giá nóng, có tình trạng bong bóng do đầu cơ ở giai đoạn 2020-2021. Đồng thời cũng phù hợp với các yếu tố của kinh tế vĩ mô và tình hình kinh tế, chính trị thế giới nói chung.

Đoán định về đà tăng giảm của bất động sản thời gian tới, ông Chánh cho rằng giai đoạn giảm sâu này sẽ kéo dài trong khoảng 12-18 tháng nữa. Khi các yếu tố của môi trường kinh tế vĩ mô thế giới tốt lên, chính sách tiền tệ và tài khóa của Việt Nam có nhiều cải thiện, thị trường bất động sản mới có nhiều cơ hội tốt lên.

"Đây là giai đoạn người mua có ưu thế áp đảo so với người bán, đặc biệt đối với những người bán đã sử dụng đòn bẩy cao để sở hữu bất động sản. Nếu nhắm thấy khả năng nắm giữ tài sản không còn, tốt nhất là chấp nhận thực tế, cắt nợ, tái cấu trúc để chờ đợi một chu kỳ mới", ông Chánh nói.