Trung Quốc cân nhắc gỡ bỏ hàng loạt rào cản mua nhà

Theo các nguồn tin thân cận, các cơ quan quản lý đang soạn thảo đề xuất cho phép các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh nới lỏng các hạn chế đối với người mua không phải cư dân địa phương - những người không có giấy phép cư trú hộ khẩu. Đây là rào cản mà nhiều thành phố nhỏ hơn đã gỡ bỏ, nhưng vẫn được duy trì ở các đô thị lớn nhằm kiểm soát giá nhà đất.

Không dừng lại ở đó, Chính phủ còn có thể xóa bỏ sự phân biệt giữa mua nhà lần đầu và lần thứ hai. Động thái này sẽ mở đường cho việc giảm số tiền đặt cọc và lãi suất thế chấp thấp hơn cho ngôi nhà thứ hai, kích thích nhu cầu mua nhà đầu tư.

Các biện pháp này, nếu được thông qua, sẽ đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong chính sách bất động sản của Trung Quốc. Trong nhiều năm qua, Bắc Kinh đã áp dụng các biện pháp hạn chế để kiềm chế đầu cơ và ngăn chặn bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, trước tình hình thị trường ảm đạm kéo dài, các nhà hoạch định chính sách dường như đang buộc phải thay đổi hướng đi.

Raymond Cheng, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại CGS International Securities Hong Kong, nhận định: "Việc nới lỏng như vậy có ích nhưng không đáng kể vì nó chủ yếu có lợi cho các thành phố hạng nhất". Ông nhấn mạnh rằng để thực sự thay đổi tình hình, Trung Quốc cần thực hiện triệt để các chính sách đã công bố trong 12-18 tháng qua, như thúc đẩy chính quyền địa phương mua lại các căn hộ chưa bán được từ các nhà phát triển.

Thực tế cho thấy, mặc dù đã có hàng loạt biện pháp kích thích, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. Tháng 8 vừa qua, doanh số bán nhà và giá nhà tiếp tục suy giảm, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và kỳ vọng về giá nhà thấp hơn trong tương lai.

Cuộc khủng hoảng bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến ngành xây dựng mà còn tác động sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc. Các ngân hàng lớn như UBS Group AG và Bank of America Corp. dự báo Trung Quốc sẽ khó đạt được mục tiêu tăng trưởng khoảng 5% trong năm nay. Điều này đặt ra áp lực lớn cho Chính phủ trong việc tìm giải pháp kích thích tăng trưởng.

Bên cạnh thị trường bất động sản, các nhà chức trách cũng đang xem xét các biện pháp mới để hỗ trợ thị trường chứng khoán đang trì trệ. Chỉ số CSI 300 của Trung Quốc đã giảm khoảng 7% trong năm nay, thuộc nhóm có kết quả tệ nhất trên thế giới. Điều này phản ánh tâm lý bi quan của các nhà đầu tư đối với triển vọng kinh tế Trung Quốc.

Thách thức từ việc nới lỏng quy định

Tuy nhiên, việc nới lỏng các hạn chế mua nhà cũng đặt ra nhiều thách thức. Một trong những rủi ro lớn nhất là việc này có thể làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng kinh tế giữa các vùng miền tại Trung Quốc. Nếu các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh mở cửa cho người mua không có hộ khẩu ở đó, điều này có thể hút cạn nhu cầu từ các thành phố cấp thấp hơn, làm sâu sắc thêm khoảng cách phát triển giữa các khu vực.

Hệ thống hộ khẩu - một loại giấy phép cư trú có tính chất như hộ chiếu nội địa - từ lâu đã được sử dụng như một công cụ để kiểm soát dân số đô thị và phân bổ nguồn lực. Việc nới lỏng các hạn chế liên quan đến hộ khẩu trong lĩnh vực bất động sản có thể là bước đi đầu tiên hướng tới một cuộc cải cách sâu rộng hơn của hệ thống này, với những hệ quả xa hơn đối với cơ cấu xã hội và kinh tế của Trung Quốc.

Cho đến nay, chính quyền địa phương ở các thành phố lớn vẫn kiên quyết không dỡ bỏ lệnh cấm bất kỳ ai không có hộ khẩu trừ khi họ đã nộp thuế thu nhập và đóng góp bảo hiểm xã hội trong một số năm. Thủ đô Bắc Kinh và trung tâm công nghệ Thâm Quyến đều giữ lệnh cấm đó khi triển khai các biện pháp hỗ trợ vào tháng 5 và tháng 6. Trung tâm tài chính Thượng Hải vào tháng 5 đã rút ngắn thời gian yêu cầu nộp thuế cá nhân đối với người mua nhà không có hộ khẩu từ 5 năm xuống 3 năm.

Trong khi đó, các thành phố lớn của Trung Quốc cũng đang phải đối mặt với những thách thức riêng trong việc kiểm soát quy mô dân số. Hội đồng Nhà nước vào cuối năm 2022 đã nhấn mạnh việc cần "thu gọn" các thành phố siêu lớn, đặc biệt sau những bài học từ đợt bùng phát COVID-19 và các đợt phong tỏa toàn diện ở Thượng Hải. Việc nới lỏng các hạn chế mua nhà có thể đi ngược lại mục tiêu này, tạo ra một nghịch lý trong chính sách đô thị.

Hiện chính quyền thành phố Bắc Kinh đang có kế hoạch xóa bỏ sự phân biệt giữa nhà ở thông thường và nhà ở cao cấp vào thời điểm thích hợp. Động thái này, nếu được thực hiện, có thể làm thay đổi đáng kể cơ cấu thị trường bất động sản tại thủ đô, mở ra cơ hội mới cho cả người mua và nhà đầu tư.

Bên cạnh các biện pháp liên quan đến quy định mua nhà, Chính phủ Trung Quốc cũng đang nỗ lực giảm chi phí vay mua nhà. Các cơ quan chức năng đang xem xét cho phép chủ nhà tái cấp vốn lên tới 5.4 ngàn tỷ USD các khoản thế chấp cho hàng triệu gia đình.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng việc nới lỏng quá mức có thể dẫn đến những rủi ro mới. Kinh nghiệm từ các quốc gia khác cho thấy, một thị trường bất động sản quá nóng có thể tạo ra bong bóng tài sản, gây ra những hậu quả nghiêm trọng khi vỡ bong bóng.