Nhà chung cư ở Mỹ sẽ sớm thành bong bóng dễ vỡ?

Tiền từ các nguồn đầu tư đổ về phân khúc này, nhưng nhu cầu về nhà ở liền căn trong cụm dân cư (chung cư) đã bắt đầu giảm. Điều này khiến các chuyên gia lo lắng về tình trạng không trả được nợ và bị tịch biên tài sản ở Mỹ sẽ lan thành cuộc khủng hoảng ở quy mô lớn hơn.

Tỷ lệ nhà chung cư đang tăng

Một trong những bất động sản gặp rắc rối là khu chung cư ba tầng nằm cách Sân bay Quốc tế Austin-Bergstrom ở Texas 30 phút lái xe. Chủ sở hữu GVA Property Management không trả được nợ vào cuối năm 2023 và hiện khu chung cư đã được bán cho bên thứ ba.

Khu chung cư này có 300 căn hộ này, có một hồ bơi chung, rất giống khu nghỉ dưỡng. Nhưng nơi này hiện gần như bị bỏ hoang. Chủ nhân mới đã khóa hồ bơi kể từ khi mua lại.

Chung cư ở Mỹ thường là nhà thấp tầng, kết nối nhau trong cụm dân cư (multifamily housing). Quỹ Dự trữ liên bang (Fed) phân loại nhà ở thành ba loại: loại riêng biệt của một gia đình, khu dân cư từ 2-4 hộ gia đình và khu gồm từ 5 hộ gia đình trở lên.

Quyền sở hữu nhà từ lâu đã là một phần của “giấc mơ Mỹ” (American dream), nhưng tỷ lệ nhà một gia đình riêng biệt đang giảm dần. Đến 90% số nhà thuộc sở hữu tư nhân, nhưng tỷ lệ nhà ở nhiều căn hộ đã tăng mạnh kể từ những năm 2010. Những khu phức hợp này hầu hết thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức, quỹ tín thác đầu tư bất động sản và những tổ chức khác cho thuê các căn hộ trong khu dân cư.

GVA đã mua bất động sản ở Austin trong thời gian gần đây, chắc mẫm rằng nhu cầu sẽ tăng nhanh từ những người muốn thoát khỏi cuộc sống đô thị đông dân cư. GVA cũng muốn tận dụng chính sách phi lãi suất của Fed. Nhưng sau đó, khi Fed tăng lãi suất để chống lạm phát, công ty phải đối mặt với khủng hoảng thanh khoản và buộc phải bán khối tài sản trên.

Thị trường chờ Fed giảm lãi suất

Matt Holm, một đại lý bất động sản có trụ sở tại Austin, nói rằng: “Chúng tôi có quá nhiều nhà cho thuê và nhà cần bán. Điều này khiến giá bán giảm 25% và giá thuê giảm 10% kể từ mức đỉnh điểm vào năm 2021. Nếu lãi suất không giảm, thị trường bất động sản sẽ còn gặp nhiều khó khăn trong tương lai gần”.

Nguồn cung nhà mới, với nhiều ngôi nhà được hình thành trong gian đoạn Covid vẫn chưa đạt đến đỉnh điểm ở Sun Belt, khu vực trải dài phía đông nam và tây nam nước Mỹ. Theo Bộ Phát triển nhà và đô thị Mỹ (HUD), tính đến tháng 4 con số kỷ lục là 1,61 triệu căn hộ vẫn đang được xây dựng, trong đó các căn hộ chung cư chiếm 60% trong số đó.

Theo Fed, giá chung cư đã giảm khoảng 20% ​​trên toàn quốc trong quí 4-2023 so với mức đỉnh đạt được vào quí 2-2022. Trong một báo cáo gần đây, ngân hàng trung ương ám chỉ rằng, giá có thể giảm hơn nữa.

Scott Trench, CEO kiêm Chủ tịch của BiggerPockets, một mạng lưới trực tuyến của các nhà đầu tư bất động sản, cho biết khi giá bất động sản giảm, nhiều gia đình là chủ sở hữu đang cố gắng cầm cự. Họ hy vọng rằng điều kiện thị trường sẽ thay đổi trước khi họ buộc phải bán nhà và chịu lỗ nhiều.

Chủ sở hữu tài sản cũng phải chịu phí bảo hiểm và các chi phí bảo trì khác cao hơn. Theo Cục Thống kê lao động Mỹ, phí bảo hiểm của chủ nhà đã tăng 9% trong năm qua. Với tỷ lệ trống vẫn còn cao, chủ nhà gặp khó khăn trong việc “đẩy” chi phí sang người thuê.

Số dư của các khoản cho vay bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình đạt tổng cộng 2.200 tỉ đô la cuối năm 2023, chiếm khoảng 60% tổng các khoản cho vay bất động sản thương mại, có dấu hiệu vỡ nợ ngày càng tăng.

Freddie Mac (Công ty thế chấp cho vay mua nhà liên bang hay FLHMC) cho biết tỷ lệ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà chung cư đã đạt mức cao kỷ lục trong tháng 1-2024, vượt mức kỷ lục được ghi nhận trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 vẫn còn ám ảnh

Giám đốc cấp cao Julie Solar của Fitch Ratings nói rằng, trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009, tổn thất không đạt đỉnh điểm cho đến gần hai năm sau thời điểm nợ quá hạn đạt đỉnh.

Freddie Mac dự báo, ​​các khoản vay bất động sản trị giá 500 tỉ đô la sẽ đáo hạn trong năm 2024 và 2025. Nếu người đi vay không thể được tái cấp vốn cho các khoản vay, họ sẽ buộc phải bán bất động sản với giá thấp hơn. Điều này có thể khiến giá bất động sản nói chung giảm.

Sự sụp đổ năm 2008 là hệ quả của sự gia tăng mạnh mẽ các khoản cho vay dưới chuẩn của hệ thống ngân hàng, tài chính và khả năng xử lý không hiệu quả của chính phủ Mỹ và nhiều nước khác.

Cuộc khủng hoảng bắt đầu với việc Ngân hàng Lehman Brothers Holdings của Mỹ nộp đơn xin phá sản vào ngày 15-9-2008 sau 158 năm hoạt động, để lại khoản nợ khổng lồ gần 700 tỉ đô la. Cùng ngày, một tập đoàn ngân hàng lớn khác của Mỹ là Merrill Lynch tuyên bố sáp nhập với Bank of America do thua lỗ từ cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ.

Sự đổ vỡ hàng loạt hệ thống ngân hàng, tình trạng đói tín dụng, tình trạng sụt giá chứng khoán và mất giá tiền tệ quy mô lớn từ Mỹ lan sang các nước phương Tây khác, gây khủng hoảng toàn cầu. Và nay, liệu một đợt vỡ bong bóng sẽ tiếp tục, tạo ra cơn khủng hoảng toàn cầu tương tự?