Ngân hàng nhỏ ở Mỹ có thể sụp đổ vì nợ xấu bất động sản thương mại

Tỷ lệ văn phòng trống cao kỷ lục

Báo cáo gần đây của Fitch Ratings cho biết tỷ lệ văn phòng trống trên cả nước Mỹ tăng lên 13,5% trong năm 2023 từ mức 9,5% trong năm 2019. Fitch cảnh báo tỷ lệ trống này có thể chạm mức 16,6% vào cuối năm 2025. Một báo cáo khác của Moody Analytics ghi nhận tỷ lệ trống văn phòng Mỹ chạm mức cao kỷ lục 19,6% trong quí 4-2023.

Xu hướng làm việc từ xa, trỗi dậy sau đại dịch Covid-19, là nguyên nhân chính khiến diện tích bỏ trống ở các cao ốc văn phòng ở Mỹ tăng nhanh. Tại các thành phố như San Francisco, Washington và thậm chí cả New York, lượng người ra vào các văn phòng đã giảm một nửa so với trước đại dịch.

Chủ tịch Fed, ông Jerome Powell ghi nhận tình trạng này tại cuộc điều trần trước Ủy ban ngân hàng của Thượng viện Mỹ hôm 7-3. “Lượng người ở khu trung tâm văn phòng của nhiều thành phố đang giảm”, ông nói.

Sự thay đổi trong mô hình làm việc khiến mức định giá bất động sản thương mại ở Mỹ suy giảm hơn 30%. Điều này có thể gây ra tác động rộng hơn cho các bên liên quan, bao gồm những ngân hàng có danh mục đầu tư lớn dành cho các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại.

Các quỹ hưu trí hoặc công ty bảo hiểm cũng có thể bị ảnh hưởng nếu họ có các tòa nhà thương mại trong danh mục đầu tư. Những tổ chức này thậm chí còn dễ bị tổn thương hơn vì họ không tuân thủ các yêu cầu quản lý chặt chẽ giống như ngành ngân hàng.

Theo Hiệp hội các ngân hàng cho vay thế chấp Mỹ, trong số 737 tỉ đô la Mỹ tổng vay thế chấp bất động sản văn phòng ở Mỹ, khoảng 206 tỉ đô la sẽ đáo hạn trong năm nay. Điều này có nghĩa các khoản vay đáo hạn này cần được tái cấp vốn đúng lúc tỷ lệ văn phòng trống ở một số thành phố vẫn ở mức cao và mức định giá văn phòng suy giảm. Ngoài ra, lãi suất đang ở mức cao nhất trong hơn 20 năm.

Dữ liệu của CommercialEdge cho thấy, năm ngoái, 35% giao dịch bất động sản thương mại của Mỹ được chốt với giá thấp hơn giá mua trước đây.

Một số ngân hàng nhỏ có thể sụp đổ

“Sẽ có những ngân hàng sụp đổ nhưng không phải là ngân hàng lớn”, Chủ tịch Fed, ông Powell nói khi đề cập đến tác động tiềm tàng từ tình trạng giá bất động sản thương mại đang giảm mạnh, gây rủi ro vỡ nợ cho các khoản vay thế chấp.

Phát biểu của ông lặp lại đánh giá của Bộ trưởng Tài chính Mỹ, Janet Yellen, người hồi tháng trước cảnh báo, có thể sẽ có một số vụ sụp đổ ngân hàng nhưng tình hình “có thể kiểm soát được”.

Gregory Daco, nhà kinh tế trưởng của hãng kiểm toán EY, cảnh báo về một phản ứng dây chuyền, trong đó các ngân hàng “có nguy cơ chứng kiến bên vay vỡ nợ và hậu quả là họ phải chịu áp lực về vốn”.

Gần đây, Giám đốc Hội đồng Kinh tế quốc gia Mỹ, Lael Brainard nhận định, vấn đề văn phòng trống và các khoản vay thế chấp sẽ gây các căng thẳng, chứ không “gây ra những tác động rộng hơn đối với hệ thống tài chính của đất nước”.

“Chúng ta đang nói về những bất động sản văn phòng, nơi có tỷ lệ trống cao do những thay đổi trong mô hình làm việc. Đó là hạng mục tài sản hẹp trong lĩnh vực bất động sản thương mại rộng lớn hơn”, bà nói.

Gregory Daco cho rằng, dù các ngân hàng lớn có khả năng gánh chịu một số tổn thất, nhưng những căng thẳng này có thể giáng một đòn mạnh vào các ngân hàng nhỏ hơn.

Chủ tịch Fed Jerome Powell tiết lộ, Fed đang làm việc với các ngân hàng có rủi ro cao liên quan đến các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại. “Chúng tôi đã xác định được các ngân hàng có mức độ tập trung cao vào bất động sản thương mại cao, đặc biệt là bất động sản văn phòng và bán lẻ. Chúng tôi đang đối thoại với họ”, người đứng đầu Fed nói tại cuộc điều trần trước Ủy ban Ngân hàng của Thượng viện Mỹ.

“Nếu các cao ốc văn phòng thế chấp được bán với giá thấp hơn mức dự đoán của các ngân hàng, điều đó có thể gây ra hiệu ứng domino, khiến họ phải đánh giá lại những tổn thất tiềm ẩn ở lĩnh vực bất động sản văn phòng và mức trích lập dự phòng rủi ro thua lỗ cần thiết”, Ryan Sweet, nhà kinh tế trưởng của Oxford Economics, cho biết.

Đây là một trong những điểm tổn thương khiến cổ phiếu của ngân hàng New York Community Bancorp Bank (NYCB) bị bán tháo gần đây. Hồi cuối tháng 1, NYCB cho biết thua lỗ 185 triệu đô la Mỹ ở hai khoản vay bất động sản thương mại và phải trích lập dự phòng hơn 500 triệu đô la để bù đắp những tổn thất tiềm tàng. Kể từ đó, NYCB đã huy động được hơn 1 tỉ đô la từ các nhà đầu tư do một công ty của cựu Bộ trưởng Tài chính Mỹ,  Steven Mnuchin dẫn đầu.

Tháng trước, Michelle Bowman, thành viên Hội đồng thống đốc của Fed, cảnh báo, nếu nhân viên không quay trở lại văn phòng với số lượng nhiều hơn, các khoản vay thế chấp văn phòng sẽ trở thành một vấn đề dài hạn hơn đối với các ngân hàng của Mỹ.