Bất động sản chịu nhiều áp lực, một nhóm doanh nghiệp vẫn giữ lợi thế

Trong Báo cáo Chiến lược Tháng 8.2026, SSI Research ghi nhận lợi nhuận toàn ngành bất động sản trong quý II/2026 tăng 232% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, đà tăng ngày càng tập trung vào một số chủ đầu tư lớn, trong khi kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp phân hóa rõ rệt do khác biệt về tiến độ bàn giao dự án và các khoản thu nhập bất thường.

Đối với phân khúc nhà ở, VHM tiếp tục là động lực tăng trưởng lợi nhuận nhờ bàn giao các dự án quy mô lớn. KDH ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, chủ yếu nhờ khoản lãi tài chính bất thường từ việc không còn hợp nhất Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới, trong khi lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi suy giảm đáng kể.

NVL cũng trở lại có lãi với lợi nhuận ròng khoảng 912 tỉ đồng, chủ yếu nhờ thu nhập tài chính từ thoái vốn công ty con thay vì hoạt động kinh doanh bất động sản. Ngược lại, DXG, NLG và HDC ghi nhận kết quả kém tích cực hơn.

SSI Research cho biết, doanh số bán nhà tiếp tục phân hóa theo từng phân khúc và chủ đầu tư. Mặt bằng lãi suất cao vẫn gây áp lực lên nhu cầu, nhất là ở phân khúc cao cấp và mang tính đầu cơ, song các doanh nghiệp lớn vẫn duy trì doanh số bán hàng tích cực.

Trong quý II/2026, VHM ghi nhận doanh số bán hàng 66,4 nghìn tỉ đồng, tăng 104% so với cùng kỳ, trong đó 73% đến từ các giao dịch bán buôn. KDH đạt tỉ lệ hấp thụ khoảng 90% đối với 500 căn mở bán tại Gladia Heights, tương đương khoảng 4 nghìn tỉ đồng doanh số bán hàng.

NLG đạt 3 nghìn tỉ đồng doanh số bán hàng, tăng 79% so với cùng kỳ nhờ tỉ lệ hấp thụ tốt tại các dự án Mizuki Park, EHomeS Cần Thơ và Sol Garden.

Tồn kho của phần lớn các chủ đầu tư bất động sản tiếp tục tăng trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại. Tổng nợ của ngành tăng 27% trong nửa đầu năm 2026, đưa tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu từ 71% lên 84%, dù tỉ lệ này tại một số doanh nghiệp vẫn tương đối ổn định.

Trong khi đó, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất cao và tình trạng dư cung tại một số thị trường, phân khúc trong quý II/2026.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất lớn, năng lực triển khai dự án tốt và hưởng lợi từ chính sách vẫn duy trì tăng trưởng. Theo VCBS, những doanh nghiệp sở hữu các dự án từng vướng mắc pháp lý trong nhiều năm nhưng nay đã được tháo gỡ và chính thức triển khai có tiềm năng tạo đột biến lợi nhuận trong thời gian tới.

VCBS nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi, nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, quỹ đất chất lượng và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp sở hữu dự án vừa được tháo gỡ pháp lý hoặc có cổ phiếu đang được định giá ở mức chiết khấu so với tiềm năng lợi nhuận trong tương lai cũng là nhóm đáng quan tâm.