Thuế cho thuê tài sản đổi cách tính từ 2026: Nhiều người đang hiểu sai

Thuế cho thuê tài sản từ năm 2026 không còn tính như cũ, nhưng nhiều cá nhân và doanh nghiệp vẫn áp dụng sai. Việc hiểu nhầm mốc doanh thu 500 triệu đồng/năm và trách nhiệm nộp thuế có thể khiến người cho thuê bị truy thu, còn doanh nghiệp đi thuê đối mặt nguy cơ bị loại chi phí.

Thuế tỉnh Quảng Ninh vừa có hướng dẫn nhằm giúp hộ kinh doanh, người nộp thuế thực hiện đúng các quy định pháp luật đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân, trong bối cảnh nhiều chính sách thuế mới chính thức áp dụng từ ngày 1.1.2026.

Theo quy định, hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú); cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm người điều khiển; và cho thuê các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Từ ngày 1.1.2026, hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân được quản lý và tính thuế theo quy định mới. Doanh nghiệp thuê tài sản nếu thực hiện không đúng quy định có thể bị loại chi phí khi quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

Chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm

Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng số 149/2025/QH15 và Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, cá nhân cho thuê tài sản chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu trong năm vượt quá 500 triệu đồng.

Trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản

Theo quy định mới của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thuế TNCN được tính như sau:

Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: Không phải nộp thuế TNCN.

Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, với thuế suất 5%.

Công thức tính:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) x 5%

Ví dụ, cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản 900 triệu đồng/năm thì số thuế TNCN phải nộp là:

(900 triệu – 500 triệu) x 5% = 20 triệu đồng.

Thuế GTGT áp dụng tỉ lệ 5%

Theo Nghị định số 181/2025/NĐ-CP, Luật Thuế GTGT và Thông tư số 69/2025/TT-BTC, tỉ lệ % tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

Công thức tính:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Ví dụ, với doanh thu 900 triệu đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp là 45 triệu đồng.

Những lưu ý quan trọng cho cá nhân và doanh nghiệp

Cơ quan thuế lưu ý, cá nhân cho thuê tài sản và doanh nghiệp thuê tài sản cần đặc biệt quan tâm đến ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm và cách tính thuế GTGT, TNCN theo quy định mới.

Cá nhân cho thuê tài sản bắt buộc phải đăng ký hoạt động cho thuê và thực hiện kê khai thuế, kể cả trong trường hợp chưa đến ngưỡng phải nộp thuế. Doanh nghiệp thuê tài sản cần có đầy đủ hồ sơ, hợp đồng thuê hợp lệ để được tính chi phí khi quyết toán thuế.

Khi ký hợp đồng thuê tài sản, các bên cần ghi rõ trách nhiệm nộp thuế: cá nhân tự nộp hay doanh nghiệp nộp thay. Đồng thời, kế toán doanh nghiệp cần lưu ý nguyên tắc hạch toán tiền thuê trả theo kỳ, trả trước nhiều kỳ, tiền đặt cọc và các khoản chi phí liên quan như điện, nước… để tránh rủi ro về thuế.