Luật Nhà ở (sửa đổi) - Cú hích thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mới giải ngân được 105 tỷ đồng sau hơn nửa năm triển khai.

Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều điểm mới về nhà ở xã hội được kỳ vọng tháo gỡ kịp thời những vướng mắc trong quá trình triển khai. Bởi thực tế, dù đã có chính sách tín dụng 120.000 tỷ đồng dành riêng cho vay Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người vay mua nhà, nhưng sau hơn nửa năm, tỷ lệ giải ngân khá chậm.

Đẩy nhanh vốn vay cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Quỹ nhà này không chỉ giúp người dân có thu nhập thấp cải thiện chỗ ở, mà còn giúp cân bằng các phân khúc trên thị trường bất động sản sát với nhu cầu thực tiễn.

Trong khi đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mới giải ngân được khoảng 105 tỷ đồng, tương đương 0,087% tổng quy mô gói tín dụng. Thực tế việc giải ngân cho các dự án nhà ở xã hội cũng không dễ dàng.

Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, đến nay mới có 54 dự án dự án thuộc danh mục cho vay được các địa phương báo cáo. Đáng nói, có hơn một nửa (55%) không có nhu cầu vay vốn, 20% chưa đủ điều kiện vay vốn. Còn lại 15%, tương đương 8 dự án đang chờ các ngân hàng thương mại thẩm định. Số lượng ít nên các ngân hàng thương mại muốn cho vay cũng không có nhiều lựa chọn.

Một trong những dự án nhà ở xã hội đã được hỗ trợ từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ tháng 7 đến nay, dự án đã được giải ngân số tiền gần 100 tỷ đồng. Dự kiến đến cuối năm nay, dự án sẽ được giải ngân thêm 150 tỷ đồng. Đây là dự án nhà ở xã hội có số tiền được giải ngân nhiều nhất hiện nay.

Dự án nhà ở xã hội này được xây dựng ở tỉnh Quảng Ninh, có quy mô lên đến hơn 800 căn hộ dự kiến được bàn giao vào tháng 10 năm sau. Đây cũng đang là dự án nhà ở xã hội có số tiền được giải ngân nhiều nhất hiện nay.

Theo doanh nghiệp chia sẻ, để có thể vay vốn ưu đãi, họ đã chủ động cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý minh bạch và rõ ràng cho ngân hàng.

"Việc thực hiện dự án nhà ở xã hội không chỉ đến từ nỗ lực riêng của chủ đầu tư, hoặc sự hỗ trợ liên quan đến tài chính, các thủ tục liên quan đến pháp lý của dự án như đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư, tính giá tiền sử dụng đất hoặc những thủ tục khác", ông Trần Thanh Tùng, Giám đốc Tài chính, Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Tài chính Toàn cầu, cho biết.

Hiện tại, mới chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội tại 3 địa phương được giải ngân sau khoảng nửa năm thực hiện. Nguyên nhân được cho là phần lớn các dự án hiện vẫn còn gặp khó khăn và vướng mắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý để đủ điều kiện cho các ngân hàng thương mại xem xét giải ngân.

"Thủ tục đầu tư kéo dài, từ 2 - 5 năm. Đặc biệt, bước về giao đất. Thủ tục đầu tư bị ách tắc, không đến giai đoạn thi công được, không đến giai đoạn thi công thì không đủ điều kiện vay vốn", ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, cho hay.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tổng số tiền các dự án có nhu cầu vay ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là khoảng 27.000 tỷ đồng. Vì vậy, dư địa còn lại là rất lớn. Các ngân hàng thương mại sẵn sàng nguồn vốn cho vay, điều quan trọng, các dự án cần đáp ứng đầy đủ quy hoạch, các thủ tục đầu tư theo đúng quy định pháp luật.

Chính sách cho vay chưa hấp dẫn

Lý giải nguyên nhân khiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giải ngân chậm, PGS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho biết: "Hiện mới có 54 dự án đủ điều kiện, trong khi đó nhiều dự án không muốn vay. Điều này chứng tỏ một là chúng ta chưa có nhiều nguồn để sẵn sàng hấp thụ dòng vốn này, thứ hai là chính sách cho vay chưa hấp dẫn".

Theo ông Cường, vì chưa hấp dẫn nên nhiều chủ đầu tư đầu tư dự án nhà ở xã hội không muốn vay do lãi suất cho vay còn đang khá cao, khoảng 8,2%. Thời gian cho vay chỉ tối đa 5 năm nên nếu người ta vay gói hỗ trợ này thì người ta sẽ bỏ lỡ cơ hội vay gói hỗ trợ đúng nghĩa là hỗ trợ nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách, với mức lãi suất cho vay khoảng 4 - 5% và thời gian cho vay có thể kéo dài thậm chí đến 25 năm, nên người ta phải lựa chọn.

"Điều này cho thấy chủ trương về việc dành nguồn vốn để hỗ trợ cho chương trình đầu tư nhà ở xã hội là đúng, nhưng cách thức triển khai đang vướng và chưa đáp ứng được đúng mục tiêu chúng ta mong muốn", ông Cường nhận định.

Giải pháp tăng cung - cầu cho nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021 - 2025, cả nước hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng trên 19.500 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 289.000 căn. Do đó, những quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo cung - cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Hơn 60% công nhân lao động đang phải thuê nhà trọ. Ước tính khoảng 1,8 triệu lao động có nhu cầu nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu này, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn.

"Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ đứng ra như nhà đầu tư của nhà nước, sẽ chỉ định ban quản lý dự án, đơn vị sự nghiệp công lập để đầu tư, làm chủ đầu tư dự án này", ông Lê Văn Nghĩa, Trưởng ban Ban Quản lý dự án thiết chế Công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, cho biết.

Luật Nhà ở mới cũng nới lỏng điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, người dân không cần phải đăng ký thường trú hay tạm trú như trước kia. Việc nới lỏng những quy định để mở rộng thêm các đối tượng người dân có thể vay mua nhà cũng là đề xuất của nhiều chủ đầu tư dự án.

"Các điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ được nới ra, cụ thể hơn cho từng nhóm đối tượng khác nhau, như vậy sẽ làm cho nguồn cung cho phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới có giải pháp về chính sách được thông thoáng hơn, thuận lợi hơn cho phát triển nhà ở xã hội", ông Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho hay.

"Nhiều nhóm nhà ở xã hội có mục đích khác nhau, ví dụ chúng tôi có dự án nhà ở cho công nhân nên đối tượng là công nhân, họ phải có thu nhập chịu thuế dưới 9 - 10 triệu đồng. Ngoài công nhân, chúng ta có thể mở rộng ra 10 đối tượng như các đối tượng nhóm của nhà ở xã hội, thứ hai là gói tín dụng cần xem xét mở rộng hơn, ưu đãi hơn cho công nhân", ông Lâm Hoàng Đăng, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest, nêu quan điểm.