"Quy định bắt buộc tách thửa mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất là hạn chế quyền tài sản"

Tiếp tục chương trình làm việc Kỳ họp thứ 6, sáng 03/11, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Góp ý về quyền của người sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh cho biết, khoản 2 Điều 27 quy định, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đã phân chia được thêm phần, nếu từng thành viên của nhóm thực hiện quyền đối với quyền sở hữu quyền sử dụng đất của mình thì phải tách thửa.

Đại biểu chỉ rõ, nội dung này kế thừa tại Điều 167 của Luật hiện hành. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện có vướng mắc, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng đất. Quy định bắt buộc phải tách thửa mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là hạn chế quyền tài sản theo quy định tại Bộ luật Dân sự. Đại biểu đặt vấn đề, nếu thửa đất không đủ điều kiện tách thửa thì xử lý như thế nào?...

Bên cạnh đó, tại Khoản 3 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải trình nội dung quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch có một bên trong giao dịch là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đại biểu nhận thấy, đây là quy định được kế thừa từ Luật Đất đai năm 2013 và được thực hiện ổn định cho đến nay. Tuy nhiên, thực tiễn đã có rất nhiều vụ việc lừa đảo của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gây thiệt hại lớn cho bên mua là cá nhân nhưng việc ngăn chặn cho đến nay chưa hiệu quả, nhiều người dân vẫn tiếp tục là nạn nhân của tình trạng này.

Đại biểu cho rằng, cá nhân khi giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản luôn là bên yếu thế, khả năng tiếp cận, nắm bắt thông tin về tài sản giao dịch còn hạn chế nên cần thiết có bên thứ ba không phụ thuộc vào lợi ích của các bên để hướng dẫn, giải thích pháp luật cho bên yếu thế, kiểm tra và sát thực về tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch để đảm bảo an toàn pháp lý. Do đó, đại biểu đề nghị chỉnh lý lại điểm a, b khoản 3 Điều 27 theo hướng "nếu giao dịch có ít nhất một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực."

Hoàn thiện quy định về trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện

Trước đó, tham gia phát biểu tại hội trường về dự án luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Quốc Luận - Đoàn ĐBQH tỉnh Yên Bái bày tỏ đồng tình với quy định tại khoản 1, 2 Điều 48 về trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện. Cụ thể, trường hợp người được tiếp tục sử dụng đất theo quy định tại điểm này không có nhu cầu sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi diện tích đất này để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, nếu quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi diện tích đất này để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của luật này sẽ rất khó thực hiện trên thực tế, vì sẽ xảy ra trường hợp không có đối tượng để giao đất, gây lãng phí, khó khăn cho công tác quản lý.

Đại biểu đề nghị quy định lại theo hướng "diện tích đất đã thu hồi sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện xây dựng phương án quản lý, sử dụng đất, trong đó ưu tiên được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này". 

Về công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại khoản 4 Điều 75 quy định: Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây: Chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt, phải thực hiện việc công bố công khai; Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đại biểu cho rằng, quy định như vậy là rất khó khăn cho các địa phương trong thực hiện, đặc biệt là với địa phương miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện đặc biệt khó khăn. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi thời điểm thực hiện công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ “chậm nhất là 10 ngày” thành “chậm nhất là 15 ngày, để đảm bảo tính khả thi trong quá trình tổ chức thực hiện.

Về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại khoản 7 Điều 76 quy định: Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải xem xét, đánh giá để tiếp tục thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất năm tiếp theo hoặc hủy bỏ.

Đại biểu nhấn mạnh, quy định như vậy đã thuận lợi hơn cho quá trình triển khai dự án đầu tư công, tuy nhiên dự thảo luật chưa quy định rõ việc công bố hủy bỏ hay tiếp tục thực hiện đối với diện tích đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua trước đó, nay có phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định hay không. Đại biểu cho rằng cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần rà soát, nghiên cứu kỹ và có quy định phù hợp về vấn đề này.