Xu hướng nào định hình bất động sản khu công nghiệp thời gian tới?

Cơ hội

Giai đoạn 2022 – 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và nhanh chóng khởi công, tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ như tập trung phát triển về đường bộ: hoàn thiện đường Vành đai 4 phía Bắc, đường Vành đai 3 TPHCM, cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Ngoài ra, nhiều tuyến vận tải đường thuỷ tạo kết nối các KCN tới cảng biển và trung tâm logistics lớn, như cảng Cát Lái và cảng Cái Mép – Thị Vải, sẽ được đầu tư thời gian tới.

Cùng với đó, việc nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ sẽ đẩy mạnh thu hút đầu tư công nghệ cao. Mỗi năm doanh nghiệp Mỹ đầu tư ra nước ngoài khoảng 200 - 300 tỷ USD, nhưng vốn FDI của Mỹ vào Việt Nam các năm gần đây chỉ khoảng 1 tỷ USD/năm.

Sau khi nâng tầm hợp tác với Mỹ, dòng vốn FDI của Mỹ được kỳ vọng đầu tư vào công nghệ cao ở Việt Nam nhờ nước ta có trữ lượng lớn đất hiếm và vonfram.

Theo "Quy hoạch thăm dò, khai thác, chế biến và sử dụng các loại khoáng sản thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, Việt Nam là quốc gia có trữ lượng đất hiếm lớn thứ 2 thế giới (ước khoảng 22 triệu tấn). Công bố năm 2022 của Cục Khảo sát địa chất Mỹ cho biết, trữ lượng vonfram Việt Nam khoảng 100 ngàn tấn, đứng thứ 3 thế giới.

Thách thức

Theo đánh giá của Chứng khoán MB (MBS), Việt Nam cần gia tăng cạnh tranh thu hút FDI trước các nước trong khu vực, cụ thể là Ấn Độ và Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460 ngàn ha, đầu tư 1.5 ngàn tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. CAGR (tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm) dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018-2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.

Indonesia thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Yếu tố thứ hai là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm. Công suất phát điện khả dụng cao nhất của Việt Nam khoảng 43,000 MW, nhưng vào mùa cao điểm công suất phụ tải cao nhất có thể đạt tới 45,500 MW. Công suất phụ tải tăng trưởng cao nên Việt Nam có thể thiếu tối đa gần 2,500 MW vào mùa cao điểm trong các năm tới, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Tác động của thuế tối thiểu toàn cầu. Việt Nam đã ban hành Nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 01/01/2024. Như vậy, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. Do đó, chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam sẽ mất đi tác dụng.

Để thích ứng với thuế tối thiểu toàn cầu, một số nước nhận vốn FDI, tương tự như Việt Nam, đã đưa ra chính sách ứng phó, trong đó, quy định thuế bổ sung tối thiểu nội địa, để tránh mất đi khoản thu từ phần thuế chênh lệch.

MBS cho rằng, ngoài việc làm mất đi tác dụng của chính sách ưu đãi đầu tư nước ngoài thì việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến nguồn đầu tư quy mô lớn, giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến chiến lược thu hút đầu tư phát triển công nghệ tiên tiến, công nghệ cao.

Xu hướng nào định hình ngành bất động sản KCN trong thời gian tới?

Chuyên gia MBS phân tích, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị thị trường loại 2 nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển KCN xanh để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. KCN truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh.

Phát triển KCN xanh là tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường nhằm mục tiêu hướng đến Net Zero Carbon vào 2050, đây cũng là xu thế chung trên thế giới.

Theo bà Đinh Lê Hạnh - người sáng lập Tập đoàn Dinhle Group, Việt Nam là quốc gia đang phát triển và chỉ số tăng trưởng kinh tế hàng năm cao. Vì vậy, nhà đầu tư quốc tế xem Việt Nam là thị trường rất tốt, kỳ vọng tìm kiếm được lợi nhuận và an tâm đầu tư.

Thời gian khó khăn vừa qua là bức tranh chung của thế giới, tình trạng mất việc nhiều, không có việc làm mới. Ngay cả người dân Mỹ vẫn đang gặp khó khăn trong việc vay mua nhà do lãi suất vẫn ở mức cao. Như vậy, để giải quyết tình trạng bất động sản thì phải giải quyết tốt bài toán về vốn.

Năm 2023, bất động sản KCN vẫn là điểm sáng, trong đó đóng góp đầu tư của nhóm FDI là rất lớn. Tuy nhiên, chính sách ưu tiên cho người nước ngoài mua bất động sản thì Việt Nam vẫn đang còn rụt rè, cơ chế cần được làm rõ, để người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam họ cũng phải có nhà ở để yên tâm hơn, bà Hạnh nhận định.

“Việt Kiều tại nước ngoài, muốn mua nhà ở Việt Nam phải nhờ anh em họ hàng đứng tên hộ. Giả sử có tranh chấp xảy ra thì mất luôn tài sản và mất luôn tình cảm. Như vậy, tự chúng ta làm khó mình. Tại sao không cho nguồn vốn đó đi vào bất động sản một cách hợp pháp, tự nhiên. Mà vốn kiều hối dành cho bất động sản là rất quan trọng, vì tiền đó là nhàn rỗi, họ tích lũy được từ nước ngoài gửi về quê hương. Còn vốn FDI không phải vốn của ta, mà là vốn của nước ngoài, họ có thể rút vốn khi họ không còn muốn đầu tư”, bà Hạnh nêu thực tế.

Các nhà đầu tư nước ngoài rất cần sự rõ ràng và nguồn vốn FDI cũng là một cú hích để họ có thể di chuyển đến Việt Nam làm việc, xây dựng các nhà máy, công ty trong khoảng thời gian dài và họ cần chỗ ở, nhà ở cho chuyên gia, cán bộ của họ khi đến Việt Nam. Do vậy, Chính phủ cần có giải pháp đồng bộ, để các nhà đầu tư thấy Việt Nam là quê hương thứ hai và yên tâm đầu tư lâu dài, tiếp tục mở rộng hơn. Song song đó, ngân hàng cần phải rõ ràng, minh bạch để dễ tiếp cận vốn hơn, bà Hạnh cho biết.

Ông Bùi Hữu Tài – Phó Tổng Giám đốc Công Ty TNHH Tập đoàn Đầu tư và Xây dựng Tân Đông Hiệp (chủ đầu tư KCN Tân Đông Hiệp B, Dĩ An, Bình Dương) cho biết, cần phải bắt kịp với xu hướng xanh của thế giới đặc biệt trong KCN.

“Nhiều chủ đầu tư trong KCN đang bị thất thoát đơn hàng ra nước ngoài, vì một số công xưởng nước ngoài đã theo được xu thế xanh, có chứng chỉ xanh và khi sản xuất, họ có lợi thế về thuế khi xuất hàng qua châu Âu, Mỹ dựa trên Hiệp định Carbon của thế giới”, ông Tài chia sẻ.

Việt Nam cần sự phối hợp giữa các chủ đầu tư KCN, chủ hãng xưởng sản xuất, trong đó có cả Chính phủ để đưa ra một chuẩn mực về Net Zero carbon, KCN xanh nhằm có thể cạnh tranh với nước ngoài.

“Từ trước đến nay, Việt Nam hơi dựa vào giá thành lao động rẻ, giờ với sự phát triển kinh tế, Trung Quốc họ đã thoát khỏi và không còn lao động rẻ nữa, lên mức lao động trung bình và Trung Quốc đang khó khăn trong việc sản xuất vì giá nhân công cao. Do đó, Việt Nam cần phải có các bước chuẩn bị khi không còn có giá nhân công rẻ trong khu vực và chuẩn bị tìm một lợi thế cạnh tranh mới” - ông Tài nói.

Nói về chi phí phát triển KCN xanh, ông Tài cho hay, hiện Tân Đông Hiệp cũng đang thực hiện một vài dự án cụm công nghiệp xanh ở ngoài khu vực phía Bắc và không ảnh hưởng nhiều đến tài chính chủ đầu tư KCN.

Tuy nhiên, chủ đầu tư KCN phải thiết lập các mối quan hệ, đặc biệt cần hiểu rõ định hướng xanh là gì, kỹ thuật thực hiện ra sao. Nếu chưa có kinh nghiệm, có thể phối hợp với các đơn vị nước ngoài để học hỏi kỹ thuật thực hiện của họ. Việc theo xu hướng xanh sẽ không tăng nhiều chi phí cho chủ đầu tư, ngược lại đem lại nhiều lợi thế hơn.

Về việc giá thuê KCN tăng trong thời gian gần đây, khi nguồn cung tăng lên quá cao khiến giá thuê tăng sẽ ảnh hưởng đến sự lựa chọn của các doanh nghiệp FDI.

Mặc dù vậy, mức giá thuê chỉ góp 50% cho sự lựa chọn của nhà đầu tư FDI. Còn lại phụ thuộc vào vị trí, giao thương, logistic. Tiếp đến là cơ chế mở của địa phương, ưu đãi dành cho FDI; cuối cùng là nguồn cung ứng tại KCN đó có tốt không là các yếu tố quyết định cho nhà đầu tư FDI.