Đưa giá đất về sát giá thị trường: Bằng cách nào?

GS Đặng Hùng Võ: Đây là câu chuyện tranh cãi suốt 20 năm qua. Ở Việt Nam chúng ta có khung giá đất do chính phủ quy định và có bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Khung thì có giá trần và giá sàn. Việc giao dịch cụ thể sát với thực tế giá đất là do bảng giá đất quy định, còn khung giá đất chỉ làm nhiệm vụ quản lý việc ban hành bảng giá đất.

Cuộc thảo luận về quản lý bảng giá đất bằng khung giá, hay quản lý trực tiếp việc lập ra bảng giá đất ở địa phương đã được thảo luận rất nhiều lần. Nó bắt đầu từ khi xây dựng luật đất đai năm 2003. Lúc đó, các chuyên gia, các nhà quản lý, ngay cả các cán bộ cao cấp cũng tranh luận rất nhiều.

Một số ý kiến đề nghị không cần khung giá đất mà trực tiếp giao nhiệm vụ này cho các địa phương. Các địa phương phải chịu trách nhiệm trực tiếp xây dựng bảng giá đất thông qua hệ thống cơ quan quản lý tại địa phương, chứ không nhất thiết là Trung ương.

Ý kiến khác lại cho rằng Trung ương nên quản lý thống nhất thông qua khung giá đất, tránh việc các địa phương mỗi nơi áp dụng một kiểu.

Tồn tại khung có nghĩa là Chính phủ phải ban hành khung, giá trần, giá sàn đối với từng khu vực một, từng địa phương một. Sau đó UBND cấp tỉnh mới căn cứ vào đó để xây dựng bảng giá đất. Cuối cùng thì phía muốn tồn tại khung giá đất thắng thế.

20 năm qua đã chứng minh bằng thực tế rằng khung giá đất không có nhiều tác dụng, thậm chí nhiều người còn cho rằng bảng giá đất các tỉnh thấp là vì khung giá đất để quá thấp. Họ không thể vượt trần và cũng không thể để xuống dưới sàn. Chính vì vậy, khung giá đất lại chính là chướng ngại gây trở ngại cho việc đưa bảng giá đất lên sát giá thị trường.

Một chuyên gia của Ngân hàng thế giới nói, cả thế giới hiện nay chỉ có Việt Nam và Afghanistan là dùng khung giá đất. Các nước người ta dùng bản đồ giá trị đất đai.

- Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (sau đây gọi tắt là NQ 18) quy định bỏ khung giá đất, và lại một lần nữa quy định: có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thưa Giáo sư, vậy làm thế nào để Nghị quyết này không rơi vào tình trạng như NQ26 và NQ19?

Quyết định bỏ khung giá đất và trao trách nhiệm trực tiếp cho các địa phương lập bảng giá đất. “Anh lập sai với thị trường thì anh sẽ chịu trách nhiệm, không thể đổ cho Trung ương là tại Trung ương quy định và chúng tôi không làm khác được”.

Tôi cho rằng đây là tư duy khá hiện đại về quản lý tài chính đất đai và đã xóa bỏ được các cuộc tranh luận khá gay gắt suốt gần 20 năm qua về khung giá đất.

Nghị quyết 18 xác định xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023 và sửa đổi các luật khác có liên quan. Đây là yếu tố rất quan trọng, đòi hỏi chúng ta phải vào cuộc một cách toàn diện, đầy đủ, hệ thống chứ không phải chỉ đơn giản là sửa Luật Đất đai.

Nhưng luật pháp phải đưa vào các yếu tố đầy đặn. Ví dụ, định nghĩa thế nào là giá thị trường, bài toán thống kê thế nào để xác định được giá thị trường và độ chính xác của giá thị trường nghĩa là như thế nào. Làm thế nào để chúng ta có căn cứ xác định đâu là giá thị trường của các giao dịch đơn lẻ. Rồi giải bài toán thống kê thế nào để ra được giá ở các khu vực khác nhau để chính xác từ 80-90%.

Chính vì vậy, một trong những nhiệm vụ của Luật Đất đai (sửa đổi) 2023 là phải đưa ra định nghĩa thế nào là giá thị trường (theo chuẩn quốc tế). Bằng cách nào để các hợp đồng chuyển quyền phải ghi nhận giá đất là giá đất thực.

- “Giá thị trường” là một khái niệm định tính chứ không phải định lượng. Vậy khi xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) 2023 phải định lượng “giá thị trường” như thế nào để không có chuyện “mỗi địa phương làm một kiểu” là lý do mà 20 năm trước đây “phía muốn tồn tại khung giá đất thắng thế” (như ông nói) đã đưa ra khung giá đất?

Giá thị trường là một ước lượng về giá đất dựa trên tập hợp giá thị trường thu nhận ở tất cả những trường hợp có giao dịch. Anh này giao dịch, anh kia giao dịch. Miễn là tôi nắm được tất cả các giao dịch thực của anh.

Tức là tôi có một tập hợp dữ liệu và từ tập hợp này tôi ước lượng ra một giá. Mà từ ước lượng này ta chỉ có thể nói xác suất là bao nhiêu. Nói cách khác độ tin cậy của nó là bao nhiêu? 80 hay 90%, chứ không có giá chính xác 100%. Tóm lại là phải xác định được một mức giá sát nhất với giá thị trường.

Giải pháp nữa là chúng ta dùng hệ thống thanh tra, kiểm tra của cấp trên, giám sát của Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc.

Theo tôi, chúng ta có đầy đủ bộ máy và phương tiện để thực hiện, chỉ có điều chúng ta có quan tâm đến việc làm đó hay không.

- Có ý kiến cho rằng nếu đưa giá đất sát với giá thị trường thì các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bỏ không đầu tư vào Việt Nam nữa vì giá đất sẽ tăng. Ý kiến của ông như thế nào?

Thứ nhất, nếu muốn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể đưa ra giá đất ưu đãi khoảng 70-80% giá thị trường. Không thể coi giá ưu đãi là giá thị trường.

Thứ hai, muốn hạ giá đất nói chung thì Việt Nam phải hạ giá đất để giá thị trường xuống thấp hơn. Không thể để giá thị trường cao nhưng vẫn nói là giá thị trường thấp.

- Vậy làm thế nào để giá thị trường thấp hơn, thưa Giáo sư?

Tôi cho rằng cần đánh thuế vào các trường hợp đầu cơ đất.

Ở Việt Nam, tất cả những người có đất rất dễ dàng để giữ được đất. Tuy nhiên, ở Mỹ hay một số nước khác, người dân mua được đất giá rất thấp nhưng giữ được nó lại là câu chuyện khác. Họ phải có công việc ổn định, thậm chí là công việc xứng đáng tương xứng với lô đất họ sở hữu.

Việc đánh thuế sở hữu đất cao hơn cũng là chủ trương của NQ19 lẫn NQ 18.

Trong khi đó, thuế giao dịch phải giảm, thậm chí giảm đến mức chỉ đáp ứng đủ chi phí cho hệ thống hành chính quản lý, văn phòng đăng ký giao dịch.

Với cách làm này, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động.

- Trân trọng cám ơn Giáo sư