Nhà ở xã hội thiếu quỹ đất lại khó xử lý các dự án đã triển khai

Sau khi Hà Nội phê duyệt nhiều dự án đô thị, nhà ở quy mô lớn nhưng không bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, cách xử lý các dự án đã triển khai đang được dư luận đặc biệt quan tâm.

TS Trần Xuân Lượng - chuyên gia chuyên ngành bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, trong giai đoạn trước, phần lớn các dự án, đặc biệt là các dự án nằm ở khu vực trung tâm, nhiều chủ đầu tư thường lựa chọn phương án nộp tiền thay vì dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất nội đô hạn hẹp. Việc dành 20% diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội có thể khiến hiệu quả lợi nhuận không cao, đồng thời ảnh hưởng đến tính đồng bộ và thương hiệu của dự án.

Từ thực tế đó, bài toán đặt ra không chỉ dừng ở việc lý giải vì sao nhiều dự án chưa bố trí quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội, mà quan trọng hơn là cách thức xử lý các dự án đã triển khai ra sao để bảo đảm hài hòa lợi ích.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Lê Hằng - TAT Law Firm cho rằng việc xử lý các dự án cần được đặt trên nguyên tắc phân loại cụ thể từng trường hợp, đồng thời siết chặt nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội ngay từ khâu phê duyệt ban đầu.

Khó xử lý các dự án đã triển khai

Theo Luật sư Lê Hằng, một thực tế không thể bỏ qua là nhiều dự án đã đi vào triển khai, thậm chí đã bán sản phẩm hoặc hình thành quyền lợi của người mua. Trong bối cảnh đó, việc yêu cầu bổ sung quỹ đất nhà ở xã hội không còn là vấn đề đơn giản.

Luật sư này nhận định, nếu điều chỉnh quy hoạch để bổ sung nhà ở xã hội, có thể kéo theo hàng loạt thay đổi về mật độ xây dựng, quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật và nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, quyền lợi của bên thứ ba cũng có thể bị ảnh hưởng, dẫn đến tranh chấp pháp lý phức tạp.

Chính vì vậy, cách tiếp cận phù hợp không phải là xử lý đồng loạt, mà phải phân loại. Có dự án thuộc diện chuyển tiếp hợp pháp; có dự án có dấu hiệu vi phạm; có dự án thực hiện nghĩa vụ thay thế nhưng không hiệu quả. Mỗi nhóm cần một cơ chế xử lý khác nhau, thay vì áp dụng một tiêu chí chung.

Khóa nghĩa vụ từ đầu, thay vì sửa từ cuối

Ở góc độ chính sách, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc xử lý các dự án đã xảy ra, mà là làm sao để không tái diễn trong tương lai.

Theo phân tích của TAT Law Firm, nghĩa vụ nhà ở xã hội cần được “khóa” ngay từ ba điểm: quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án.

Trước hết, chương trình phát triển nhà ở của địa phương phải xác định rõ nhu cầu, quỹ đất và phân bổ cụ thể theo khu vực. Nếu chỉ dừng ở mục tiêu tổng thể mà không gắn với không gian cụ thể, thì khi triển khai dự án sẽ rất khó yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.

Tiếp theo, tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ dự án phải thể hiện rõ: có hay không nghĩa vụ nhà ở xã hội, nếu có thì bố trí ở đâu, với tỷ lệ bao nhiêu và theo tiến độ nào. Nếu bỏ qua bước này, thì gần như không thể khắc phục khi dự án đã đi vào triển khai.

Cuối cùng, cần kiểm soát chặt cơ chế thực hiện nghĩa vụ thay thế. Luật sư Lê Hằng lưu ý rằng nếu không kiểm soát tốt, có thể phát sinh tình trạng nghĩa vụ chỉ tồn tại trên giấy, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội thực tế không được tạo ra đúng thời điểm và đúng khu vực có nhu cầu.

Cân bằng lợi ích, nhưng không để chính sách “trên giấy”

Một điểm quan trọng được Luật sư Lê Hằng - TAT Law Firm nhấn mạnh là không nên tiếp cận theo hướng cực đoan, đẩy toàn bộ nghĩa vụ sang doanh nghiệp. Nhà nước cần thiết kế cơ chế minh bạch, doanh nghiệp cần có khả năng dự báo chi phí và nghĩa vụ, còn người dân cần được bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nếu không gắn ưu đãi với trách nhiệm thực hiện cụ thể, thì chính sách rất dễ bị “lệch”. Doanh nghiệp có thể nhận ưu đãi về đất đai, thuế hoặc tín dụng, nhưng việc triển khai nhà ở xã hội lại chậm, giảm quy mô hoặc không đúng cam kết.

Vì vậy, theo quan điểm của TAT Law Firm, ưu đãi cần được gắn với tiến độ và kết quả thực hiện. Khi nghĩa vụ được xác định rõ ngay từ đầu, được kiểm soát trong quá trình triển khai và được ràng buộc bằng trách nhiệm cụ thể, nhà ở xã hội sẽ không còn là phần bị “bỏ quên” trong các dự án lớn.